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房企九月销售超预期 "银十"降价促销仍是主旋律

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过了几年好日子的开发商,发现今年的日子太不好过了,尤其是“找钱难”。

9月底10月初,一些房企蓦然发现,利率超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例,最高的已达18%。

年初短暂的“小阳春”后,房地产融资窗口期也徐徐关闭,房地产金融政策从5月份开始持续收紧,融资成本也节节升高。

克而瑞数据显示,前9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点。

融资受限,为保证现金流安全,加快销售回款成“救命稻草”,刚刚过去的9月,大多数房企通过“降价跑量”,整体销售表现超预期,意外地杀了个“回马枪”,其中龙头房企尤甚,恒大、碧桂园、融创9月销售均超600亿,恒大更超过了800亿,创下历史新高。

不过,相比往年,今年的9、10月楼市仍不能称“盛景”,接下来的四季度,房企还得加把劲,不然销售目标完成率都有问题。

融资成本再升

9月一个明显不同于往年的行业现象是,房地产公司的融资成本,全都上升了。

克而瑞数据显示,9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%,但无论是大型房企还是小型房企,均出现融资成本持续上涨的现象。融资成本最高的为TOP51+的企业,达到7.28%,较2018年增长0.85个百分点。

安信证券的数据也显示,TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%,相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。

从房企性质来看,中型房企、非国企融资成本上升明显。央企、地方国企的融资成本中位数分别为4.91%、5.52%,相比2018年分别上升12BP、12BP,而非国企综合融资成本中位数6.91%,相比2018年分别上升51BP。

融资成本的上升与政策严控房地产金融有关。5月份开始,央行、银保监会纷纷出台文件,限制房地产信托、海外债等,进入下半年,各项政策对房地产融资的限制进一步升级。

8月底,监管对房地产开发贷款也进行了限制。多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的规模。多位房地产金融界人士指出,这样可能导致大型房企的融资也会出现收紧的情况,要更多选择其他高成本的融资渠道。

还有其他的一些融资手段,现在也同样受到了制约。联讯证券分析师李奇霖表示,比如供应链的ABS是房地产开发资金的重要补充,但现在供应链ABS也被限制了,去年大概新增了1300多亿,今年新增大概1100亿。

此前的8月,多数上市房企在发布中报时就已透露对融资环境的担忧,提早做好“过冬”的准备。

旭辉集团高管表示,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重;融创中国管理层认为,此次融资端收紧是一个颠覆,史无前例的严格,预计监管层的控制会更严更快,下一步市场可能就是没有债可以买;越秀地产有关人士也直言,下半年房企融资环境将稳中趋紧。

“我们公司现在几乎所有的融资渠道都用上了,总体成本比去年上升了1-2个点。”广州一家中型房企资金部人士透露。

雪上加霜的是,前几年房企融资环境宽松,借了大量款项,如今大多负债累累,迎来偿债高峰。

平安证券研报显示,2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将持续积极。报告指出,近期行业资金面持续收紧,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

房企促销战升级

在7、8月份的时候,由于市场低迷、政策收紧、房贷利率上升等因素,业界普遍认为今年楼市的“金九银十”难现,但刚刚过去的9月销售表现,超乎市场预期。

据海通证券研报,9月百强房企销售回温,同、环比均显著增长。

具体地,TOP100房企实现操盘口径销售金额9232亿元,环比增长23.6%,同比增长5.3%;实现权益销售金额为7810.8亿元,环比大幅上升24.0%,同比大幅上升10.9%。

近六成房企9月单月销售实现同比正增长,前50强房企同比正增长29家,相比8月增加了5家。

龙头房企亦提速,TOP3房企权益金额集中度达10.2%,同比提升0.4个百分点。中国恒大9月份实现合约销售金额约831.1亿元,同比增长31.9%,环比增长73.8%;碧桂园9月份实现合同销售金额约515.8亿元,同比增40.39%。

多家券商认为,销售提速主要原因是房企迫于融资端收紧的压力,只能依靠自身促进销售回款来维持资金周转,从而加速推盘和销售;同时10月8日以后房贷利率开始实行LPR定价机制,购房者对于未来房贷利率继续下降的预期减弱,也会对销售起到一定促进作用。

不过,销售数据表现回升的仅是部分房企。据海通证券数据,1-9月操盘口径销售金额来看,TOP21-30房企下滑幅度最大,同比下滑达到10.2%;TOP51-100次之,同比下滑幅度达到4.0%;仅有TOP11-20房企实现同比上升,上升幅度达到10.8%。

同时,楼市整体并不乐观。根据克而瑞统计,全国29个重点城市9月份新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中,一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%。

安居客发布的《9月份国民安居指数报告》也显示,目前楼市的热点在内地三四线城市,而一线城市“价稳量缩”,居民找房热度下跌了3.6%。

截至9月底,已设置年销售目标的房企中,完成率超过75%的房企占比仅37%,完成率在65%-75%之间的房企占比仅40%,完成率低于65%的房企数量占比远高于上年同期。

8月以来,包括恒大、碧桂园、融创等在内,多地开发商楼盘出现力度不等的优惠活动,天风证券认为,在行业融资渠道全面收紧、集中度提升的背景下,四季度房企有动力加快去化回款。

整体来看,由于前三季度规模房企的目标完成情况不及去年同期,四季度加速推货入市,积极推盘去化仍是主流,而四季度也是房企冲刺全年业绩的关键期,预计“银十”期间,房企降价促销仍是主旋律。

招商银行预计,随着购房者对于房价上涨的预期逐渐回落,持币观望的情绪可能会有所蔓延,同时根据最新的房贷利率北京和深圳的加点后较之前有轻微上升,全年销售面积累计降幅在1%左右。

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