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奇点长租 | 集中上市背后,长租公寓是否仍处“黎明前的黑暗”?

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随着资本进一步向头部企业聚拢,长租公寓行业也将进一步加速整合、洗牌。

近日,分散式长租公寓运营商自如、蛋壳公寓相继传出拟赴美上市的消息。其中,蛋壳被爆计划最快于今年赴美上市,募资金额为6至7亿美元;而在外媒IFR ASIA的报道中,自如正考虑于2020年在美国上市,可能会筹集5-10亿美元。

上述两家公司均未对上市消息予以肯定:蛋壳公寓品牌部相关负责人向记者表示,“目前内部未得到任何关于上市的消息,对当前网上的新闻消息不予置评。”

其后,蛋壳又向媒体强调,“公司现阶段更多还是聚焦于业务持续增长和精细化运营”;自如CEO熊林则未回复记者任何关于此事的询问。

尽管上市传言未能得到证实,但业内人士分析认为,两家行业龙头品牌计划上市,有扩充资金、加大市场份额的考虑。而随着资本进一步向头部企业聚拢,长租公寓行业也将进一步加速整合、洗牌。

加速规模化

头部企业巩固行业地位

分散式长租公寓龙头运营商自如、蛋壳公寓近日几乎同时被爆出正谋求上市的消息,引发市场热议。

某长租公寓品牌从业人士王云(化名)向记者指出:“自如、蛋壳争相上市的根本目的是拓展融资渠道、增加资金来源,巩固其头部企业的地位。”

王云认为,目前长租公寓行业进入洗牌期,对于头部企业来说恰好是个机会点,可以加快进行收并购。比如蛋壳此前收购杭州本土长租公寓企业“爱上租”,规模也一跃至杭州市场前列。但收并购意味着需要更多的资金,这也是加快上市步伐的原因之一。

“头部长租公寓纷纷谋求上市来解决在规模化过程中的资金问题。”58安居客房产研究院首席分析师张波则向记者分析指出,自如、蛋壳公寓的规模位于长租公寓行业领域前列,而行业目前依然处于“群雄并起”阶段,仍会有众多的新从业者加入。

为了在下一个“寡头竞争”阶段具备相应实力,这一阶段的规模化以及在国内主要市场的覆盖率依然显得非常重要。

“主要目的是为了融资。说白了很简单,它们非常缺钱。”景晖智库首席经济学家胡景晖向记者指出,自如、蛋壳公寓已多次融资以抢占市场。

公开资料显示,自如目前已完成B轮融资,募集约5亿美元,由泛大西洋资本领投,腾讯、红杉资本、天图资本等跟投,本轮投前估值约45亿美元;而成立于2015年初的蛋壳公寓今年3月初宣布已完成5亿美元C轮融资,本轮融资后,蛋壳公寓的估值已经超过20亿美元。目前自如对外透露的最新数据为85万间,近乎于蛋壳公寓45万间的两倍。

对于两者上市成功的可能性,胡景晖向记者直言“可能性不大”,称即使两者能够成功上市,后续也难以盈利。胡景晖解释说,美国资本市场会对想要上市的国外企业与本土同类企业进行对标。

相比已经成熟的美国长租公寓品牌EQR,自如、蛋壳公寓这类国内互联网长租公寓品牌的运营模式并不清晰,可以说只是“二房东”,物业的租权不稳定,且旗下的房源以分散为主、管理难度较大。不清晰的盈利模式会令资本市场缺乏成熟的估值体系,成为对接资本市场的障碍。

此外,两家公司将上市地点选在美国也不算良策。整体来看,赴美上市的成本很高,其中大部分募集到的钱都要付给投行、律所和中介。更重要的是,胡景晖强调,“自如和蛋壳的财务报表不会好看,规模有了,但亏损严重”,因此赴美上市这个事情“喊口号可以,真干没戏”。

盈利难问题未解

行业正加速整合洗牌

对于胡景晖“自如和蛋壳的财务报表不会好看,规模有了,但亏损严重”的说法,记者没有找到官方数据。

但记者在“天眼查”平台上看到,蛋壳公寓归属的公司主体——紫梧桐(北京)资产管理有限公司发布于今年8月底发布的2019年半年度报告显示,上半年公司营收为3.56亿元,较上年同期的5.76亿元下滑38.19%;“北京自如资产管理有限公司”则未发布相关信息。

当然,不止是自如、蛋壳公寓,整个行业都“非常缺钱”。众所周知,长租公寓行业前期投入大、回本周期长,亦存在资产证券化产品尚不成熟、税收政策有待明朗等问题,因而大多数长租公寓品牌至今也都还没有盈利,甚至陷入亏损困境导致跑路,一些房企也将长期不盈利的长租公寓板块剥离。

另一方面,长租行业乱象丛生,近年甲醛超标、暴雷、租金贷等负面新闻层出不穷。旭辉领寓相关负责人认为,长租公寓当前正处于“黎明前的黑暗”。

在自如、蛋壳公寓加速融资扩充房源的动作之外,业内人士认为,它们仍然需要加紧解决盈利难的问题,更加重视产品价值与服务,规避行业雷区和痛点。

旭辉领寓相关负责人表示不便评价同行,但其向记者强调,目前行业最大的痛点就是“盈利难”。公寓规模扩张会带来持续性的资金投入,现金流支出较大。且由于前期进入城市多、规模相对较大,存在一定的空置成本,盈利模式尚未成熟,“长租公寓行业并不像成熟的互联网市场,投资人是否对行业看好还有待市场检验”。

作为分散式长租公寓品牌运营商,自如、蛋壳公寓脱胎于中介公司。相比之下,开发商打造的集中式长租公寓品牌大多为自有房源,成本、风险更低。且房企大多资金雄厚,随着这类集中式长租公寓品牌的壮大,如果不能尽快解决盈利难的问题,分散式长租公寓的竞争压力将与日俱增。

不过,尽管问题重重,但对于行业的未来,备受资本青睐的行业龙头们依然充满期待。蛋壳公寓联合创始人崔岩在今年8月参加博鳌房地产论坛时表透露,未来十年中国公寓市场会有2.7亿租赁人口,规模达到4.6万亿;现阶段长租公寓市场规模,渗透率大约仅2%;中国租赁人口占比大约11.6%,英美及日本租赁房源及人口占比都远远超过了30%。

张波也认为,楼市的下半场是“租赁的上半场”,全国租赁市场正处于快速发展起始阶段,法规的不断落地健全提供了制度方面的保障,供应量增加提供了市场保障,Reits(房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段)不断的推进提供了金融保障。但张波坦言,各项利好作用于市场并非立竿见影或一蹴而就,未来长租公寓市场依然亟待政策大力支持和快速发展。

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