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“金九银十”楼市调控加量不加价?二手房土地市场持续降温

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8月,在密集房地产调控政策影响下,新房、二手房、土地市场全面降温。

多家研究机构的统计数据显示,8月房地产市场持续转冷,重点监测城市新房成交量持续走低,二手房成交量处于下行通道,与此同时,土地市场成交也量价齐跌,土地溢价率持续下降。新房、二手房、土地这三个细分市场全部降温。

在这种情况下,9、10月份传统购房旺季还会出现“金九银十”行情吗?

对此,接受券商中国记者采访的业内人士认为,8月房地产市场降温持续,主要与近两个月楼市调控政策及融资面收紧有关,预计9、10月份“金九银十”行情不再,市场会继续降温,可能有所表现的是开发企业的推盘量会增加,进而会导致成交量有所上升,但是二手房市场和土地市场会继续低迷。

新房市场不如房企业绩表现好

克而瑞研究中心的统计数据显示,8月,TOP100房企业绩表现相对平稳,单月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%,略低于1-7月均值。TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降,TOP10房企中,万科、中海环比分别下降6%和14%,但多数房企单月业绩仍环比上升,其中,华润、雅居乐、融创等环比增幅高于20%。1-8月,按照可比口径统计,TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。

不过,克而瑞研究中心指出,多数房企销售业绩的增长主要是由于今年8月份加大供货力度,但市场并不如总量数据体现的这么好,项目总体去化率并不佳。

克而瑞研究中心的数据显示,8月房地产市场持续转冷,重点监测城市累计成交量持续走低,同、环比跌幅分别为-4%和-6%,长沙、济南、徐州等市成交显著缩量。其中,一线城市成交量环比下降10%,同比下跌7%。除上海环比有所回升之外,北京、广州和深圳成交量环比皆回调,北京成交遇冷,环比跌幅多达-42%。二三线城市成交量同环比双降,跌幅分别为-3%和-6%。但其中也有近半数二三线城市成交量企稳回升,成都、无锡和厦门等城市环比涨幅皆超30%。反观,西安、常州等成交量依旧缓步下行,徐州、南京和济南等显著缩量,环比跌幅都在-50%附近。

重点城市二手房成交量处于下行通道

不仅新房成交量环比下跌,重点城市二手房市场成交量也有所回落。

上海易居房地产研究院发布的报告显示,8月,易居研究院监测的13个城市二手房市场进一步降温,成交量为7.9万套,环比下降8.5%,同比增长0.9%,成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。

从具体城市来看,在监测的13城中,8月除南京外,其他城市二手房成交量均出现了不同程度地环比下降,其中,厦门下降最快,而深圳下降不明显。

报告显示,8月厦门二手房成交量为2456套,环比下降25.3%,同比增长34.7%。在经过两年市场低迷后,厦门今年二手房市场表现强势,1月成交量便站上强弱分水岭,3月和4月仍保持环比增长势头,随后成交量逐渐下滑,直至8月成交量已回落至强弱分水岭之下。

北京二手房市场更是量价齐跌。统计数据显示,8月北京二手房网签1.2万套,环比下降5%,同比下降20%,北京链家二手房实时成交环比下降6%。自今年3月北京二手房网签量达到年内高点16051套后,出现了连续3个月的下跌,到7月反弹至12744套,而8月并没有延续7月的反弹趋势,反而再次出现了下跌的现象。在成交持续低迷下,均价下跌幅度加大,8月北京二手房成交均价为61223元/平,环比下跌1.6%,同比下跌3.3%,这是价格出现的连续第三个月同比和环比同时下跌,市场继续降温的趋势明显。

40城土地出让金环比降三成

不仅楼市成交降温,土地市场也量价齐跌,土地溢价率持续下降,流拍率持续升高。

上海易居房地产研究院的数据显示,8月,40 个典型城市土地成交建筑面积 4383.2 万平方米,环比下降16.9%,为 3 月份以来首次环比下降,同比下降 17%;土地出让金收入为 1933.7 亿元,环比下降 30.3%,降幅明显扩大;同比下降 11.2%,为 4 月份以来首次下降;移动平均土地成交均价为 5259.5 元/平方米,环比下跌1.8%,为 2 月以来首次下跌;土地成交溢价率为 19.3%,环比下降 0.6 个百分点,已经连续两个月下降。

据数据中心监测,全国主要地级市8月住宅用地成交面积为5970.1万㎡,同比下跌27.63%,土地出让金为2683.9亿元,环比下跌39.37%,同比下跌16.4%。流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%,流拍率连续三个月升高,土地市场热度持续下降。

易居研究院研究员王若辰表示:“三类城市中,一线和三线城市土地市场量价齐跌;二线城市土地面积下降,地价微幅上涨,但涨幅明显收窄,随着土地成交量的下降,预计地价也很快将跟随由涨转跌。具体城市上,杭州、苏州和武汉等热点城市土地溢价率低于10%,‘一城一策’的调控政策成效显著,土地市场降温明显。”

“金九银十”行情不再?

对于8月新房、二手房、土地市场全部降温的原因,上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者表示,主要与近两个月楼市调控政策及融资面收紧有关。

中原地产研究中心统计数据显示,8月全国房地产调控合计多达60次,1-8月累计合计高达367次,同比上涨了17%,刷新了房地产调控记录。

中原地产首席分析师张大伟指出,8月份,房地产调控密集出台,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控,从房地产按揭到房企各种融资渠道都有不同程度的收紧。

在这样的背景下,9、10月份传统购房旺季还会出现“金九银十”行情吗?

对此,杨红旭认为,今年9、10月份没有行情,市场会继续降温。但他同时指出,开发企业的推盘量会增加,主要原因一方面是开发企业对后市的预判趋于谨慎甚至悲观,资金链紧张之后,有促销回笼资金的需要;另一方面是9、10月份是传统的购房旺季,开发企业也想借这个时间窗口推盘出货,所以供应量会增加。“新房供应增加之后,会导致成交量有所上升,但是二手房市场恐遭新房分流会继续降温,土地市场受调控和房企减少拿地影响也会继续低迷。”他对券商中国记者说。

中原地产首席分析师张大伟也认为,从北京整体市场看,楼市依然处于低迷中,3-5月出现小阳春的原因是信贷短期宽松叠加部分特价房源刺激,但投资需求被抑制下,后续几个月的整体市场很难有根本性的变化,预计9、10月份北京很可能出现最近几年较低迷的“金九银十”。

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