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以稳为主 7月楼市调控逾40次

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楼市调控政策号角从今年4月吹到7月,愈吹愈响。

据时代周报记者统计,进入7月,陆续有苏州加码调控、洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策出台。7月19日,开封取消“限售令”,一天后撤回,亦从侧面反映当前楼市调控政策从严。

中原地产研究中心统计指出,截至7月28日,7月单月房地产调控已经超过40次。这轮从3月开启的楼市“小阳春”,目前退烧程度并不明显。根据国家统计局公布的70城房价数据,6月共63城新房价格环比上涨,较5月减少4个,但仍高于今年2月—彼时,仅有57城新房价格环比上涨。

“从政策走势来看,‘房住不炒’下,稳预期、稳地价、稳房价还是我国房地产政策的主基调。接下来,预计有上涨风险的城市仍旧会出台政策维‘稳’。”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受时代周报记者采访时认为,虽然7月政策收紧释放的信号更加明显,但并不代表未来楼市调控政策一味从紧:“整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。整体经济环境的不确定性会对房地产市场形成全局性影响,而房地产融资环境则直接对房企形成明显影响,在需求侧调控不放松的趋势下,下半年楼市过热的几率明显较小,楼市政策也将从稳,不会过多加码。”

 楼市降温缓慢

以4月19日为节点,今年上半年的楼市调控明显分为两个阶段:一季度发布政策量少且偏宽松,随着4月19日住建部未点名预警6个一季度房价波动较大的城市,政策迅速转向。

数据显示,4月、5月、6月我国房地产相关调控分别达60次、41次和46次。回顾此前1—3月,则分别为68次、21次、15次。其中1月发布楼市相关政策较多,主要是受各地召开地方两会、定调楼市的影响。

7月,四个加码调控政策的典型城市中,苏州5月因房价涨幅过大被住建部点名预警,洛阳为6月全国新房涨幅第一城市,呼和浩特则连续8个月二手房涨幅领跑全国,宁波由于近期浙江省批复前湾新区,部分房企开始借机炒作房源紧缺的市场氛围。

苏州是上半年政策调控最典型的城市。克而瑞地产中心统计数据显示,3月苏州市区商品住宅成交面积为66万平方米,环比增加109%;4月市场延续热度,共成交商品住宅105万平方米,环比增长58%。

随后,苏州迅速出台调控政策。5月11日,苏州对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域内新房限售三年,苏州工业园区全域二手房限售五年,并调整了地价指导要求。

但市场并未明显降温。据克而瑞地产研究中心数据,政策发布当月,苏州商品住宅成交面积99万平方米,环比下滑6%;6月,苏州全市商品住宅成交91万平方米,继续小幅下滑,但纵向比较来看,仍旧处于历史较高位置。

7月24日,苏州再度出手,将非苏州市户籍居民家庭购买第一套房所需社保要求2年内累计缴纳1年提高到3年内连续缴纳2年,并将限售范围从局部扩大到全市。

另外,时代周报记者注意到,金融政策收紧成为7月楼市调控的重点之一。截至7月29日,相关部门已发布15次讲话或政策,要求注意防范房地产金融风险。银保监会、央行亦密集采取各项措施:5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,规范房地产融资;7月12日,《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,提出房地产企业发行外债只能用于“借新还旧”。

“之前,房地产金融风险比较少提及。但近期被反复提及并出台针对性政策,说明中央各级部门已经注意到房地产融资井喷、风险加大,助推了地市、楼市走热。”张大伟表示。

 三四线城市未达政策松绑条件

“房住不炒”“三稳”要求全国“一盘棋”,但落实到各地,却面临不同的压力。

以苏州、洛阳、呼和浩特、宁波为代表的热点一二线城市仍面临抑制房价上涨要求,部分三四线城市则需应对楼市防跌难题。

据时代周报记者不完全梳理,截至目前,已有开封(发布一日后撤回)、菏泽、太原三城取消限售令,另有衡阳(同样是发布后撤回)、南京高淳区、兰州等地取消限购令。此外,安徽阜阳已取消土地出让限价条款。

三四线城市楼市面临的压力究竟有多大?

上海易居房地产研究院《2019年上半年中国百城库存报告》显示,截至2019年6月底,易居房地产研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米,环比增长0.4%,同比增长6.0%。其中64个三四线城市库存总量为20180万平方米,环比增长0.6%,同比增长9.5%。易居房地产研究院研究总监严跃进表示:“三四线城市库存已经连续8个月同比正增长,库存去化压力有所增加。”

和热点一二线城市不同,受调控影响,近两年,三四线城市楼市快速降温。

以开封为例。2017年5月,开封发布“汴九条”,调控楼市。当年,开封市全年商品房总销售面积为394.68万平方米,月平均成交约32.89万平方米。随后市场快速下滑,2018年开封全市新建商品房累计成交258.5万平方米,同比下滑21.53%,月平均成交面积约为21.54万平方米。

根据《2019年上半年中国百城房价报告》,今年上半年,易居房地产研究院监测64个三四线城市新建商品住宅成交均价为10927元/平方米,同比上涨10.1%。

严跃进指出,三四线城市房价的这一波上涨,甚至可以追溯到2018年6月:从2018年6月开始,三四线城市房价同比涨幅曲线呈上扬态势,中间虽略有波动但趋势不改。

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