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楼市观察:总体平稳"一城一策"效果显现

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国家统计局的最新数据显示,6月份,70大中城市中,房价环比上涨城市数量明显减少,特别是二手房价格上涨的城市数量比5月减少10个。事实证明,房地产市场在三四月份出现的“小阳春”行情只是昙花一现,伴随着5月份、6月份地方密集出台调控政策,楼市表现保持理性。

“结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等多方面数据,把这些房地产领域的指标综合拿到一起来看,当前房地产市场运行总体还是平稳的。” 近日,国家统计局新闻发言人毛盛勇对我国上半年的房地产市场运行情况作了如此总结。

多位业内人士在接受人民网房产采访时表示,今年上半年,“一城一策”的调控效果逐渐显现,房地产市场出现过热和趋势性下跌现象均已得到有效遏制,预计下半年楼市仍将以“稳”为常态,调控或细化至“因区施策”。

政策

半年内各地楼市调控超200次

据中原地产研究中心统计,6月单月,全国各地楼市调控政策次数高达46次。据统计,2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,同比上涨31%,主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷、需求、供给等方面。

4月19日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,会议再次提及房住不炒,明确要求落实好“一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。随后,房地产市场经历了楼市调控的一次重要转向:调控政策密集出台, 5月、6月全国各地房地产调控连续2个月超过40次。

落实“一城一策”,楼市调控也呈现了有松有紧的分化趋势。以西安为例,5月份房价涨幅领跑国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格的西安,于6月20日进一步升级限购政策。而这并非其第一次领涨全国,西安房价指数已连续39个月上涨。此前,西安曾出台“四限”的相关调控政策,今年4月又再次加码发布公积金新政。

而亦有部分城市的部分区域出台宽松政策,如南京市高淳区局部放松限购政策。这也是继广东珠海、山东青岛后,南京成为第三个在辖区内某一区域开放对外限购的二线城市。

除此之外,各地在以下两个方面的政策力度同样不小:一是人才政策。数据显示,今年来全国已经有接近百城发布各种人才政策,较去年同期上涨超过40%;二是公积金政策的调整也非常密集。公开报道显示,大部分城市调整了公积金缴存基数等方面,同时也拓展了公积金提取使用范围。

土地

多地调整土拍规则稳地价

今年3月以来,房企开始频频拿地,土地市场出现回暖迹象。部分二线城市为首的土地市场更是持续高热,无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。

中国指数研究院报告显示,今年上半年全国主要城市土地成交量虽出现了小幅下滑,但土出让金总额近2.25亿元,同比上涨16%。其中,今年上半年一二线城市仍为土地出让的重地。

房企方面,碧桂园、万科、融创、保利发展等多家房企近期积极拿地,部分房企补仓意愿强烈。机构数据显示,2019年上半年,房地产OP10企业1-6月拿地总额5586亿元,占TOP100企业的36.6%。

而在土地市场火爆的压力之下,相较于较早推出限地价等政策的一线城市,部分二三线城市也已经开始有针对性地收紧相关政策。据不完全统计,已经有包括杭州、苏州、合肥、东莞等城市调整土地拍卖规则,如“降低一次性报价最高限价”、“价高者不一定得”等,力图进一步稳定地价。

对此,业内人士表示,土地市场升温只是个别现象,部分城市土地交易火热和供地节奏加快等有关,其中的优质地块才会产生高溢价竞争。为遏制地价的持续上扬,“一城一策”的调控思路促使各地政策调整更加精准化。在监管层及时预警和调控之下,接下来的土地市场或有降温趋势,但活跃度将会得到保持,并以补库存为导向。

诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙告诉人民网房产,一方面,今年以来部分城市土地出让条件得到放宽,限价地块减少、配建租赁或共建设施要求减少。另一方面,房企融资环境改善,资金逐步回流,预期向好,参与拍地积极性提高。热点二线城市凭借其经济面优势以及对于人才的吸引力仍会是房企布局的重点,土地市场将保持一定的热度。

岳蒙蒙还分析认为,全年来看,调控政策将进一步深入,房企偿债压力仍较大,土地市场全面回温的可能性不大,仍会继续保持平稳的发展态势。

市场

总体平稳 多个指标增速回落

国家统计局数据显示,2019年1—6月份,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1—5月份回落0.3个百分点。1-5月,全国房地产开发投资额为46075亿元,增速同比小幅回落0.7个百分点。开发投资连续2个月持续下降。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,4月份以来部分城市拿地政策有所收紧,致使房企拿地积极性下降;加之二季度以来,楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯,房企融资环境进一步收紧,房企资金面收紧将会影响未来投资开发进度。

商品房销售和待售方面,1—6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。6月末,商品房待售面积50162万平方米,比5月末减少766万平方米。

长城证券分析认为,总体来看尽管近期销售回落,上半年整体表现仍好于此前市场预期水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉人民网房产,今年1-6月份商品房销售面积同比跌幅为1.8%。从此类增幅可以看出,目前已出现了连续5个月负增长的现象,说明市场已经有所降温。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势,但5-6月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的,尤其是部分三四线城市正步入降温的通道之中。

此外,资金方面,国家统计局数据显示,1—6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1—5月份回落0.4个百分点。

“从下一阶段来看,一方面城镇化还在继续推进,刚需和改善性的需求还是有的;另一方面,‘房住不炒’的理念越来越深入人心,‘因城施策’强调城市政府主体责任。这两方面因素综合在一起,下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的,房地产投资不会出现大起大落。”毛盛勇说。

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