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2019年下半年楼市何去何从

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2019年下半年楼市何去何从?易居论坛日前在上海举行。会议认为,上半年政策收紧,进一步体现了稳地价、稳房价和稳预期的导向,对于开发商的战略决策等有着较为明显的影响。基于目前的政策环境和金融环境,房企要进一步做好策略调整,稳扎稳打积极应对。

今年春节之后至5月,部分一二线城市的房地产市场出现了小阳春,而广大三四线城市表现不明显。4月中旬开始,中央重申“房住不炒”,住建部对10个城市进行了预警提示,苏州、西安等升级调控政策,部分城市的小阳春褪色。对此市场变化,开发商、中介代理机构和研究机构等专业人士参与了讨论。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为,从历史的角度看,当前房地产市场的发展模式和过去已有了很大的转变,过去更强调土地资源的获取,其盈利空间也较大,而当前房地产市场正进入到专业化、精细化运作的阶段。新时期的新动能如何来塑造,新空间如何来寻找,新发展如何来推进,这都是包括开发商在内的市场参与主体所需要关注的。相关研究机构在这个过程中也会努力发挥桥梁作用,积极联系政府和企业、企业和市场等,进而为房企的健康发展提供更大的支持。

上半年楼市先暖后稳

正荣地产集团客研总经理严中表示,4月份起,房地产市场开始出现了分化,部分省会城市的表现还是不错的,类似西安等市场,而其他城市如环渤海和福建等城市表现就不太好,市场的去化压力还是很大的。这也说明到了今年二季度全国房地产市场其实是有所分化的。

房友集团副总裁兼上海总经理李国平表示,由于行政干预较少,存量市场是一个更能反映真实市况的市场。从当前市场的变化来看,一季度受利率下调、购房预期调整等影响,节后出现了小阳春。而二季度开始,随着政策面和资金面的收紧,很多需求被抑制了,这也包括改善型的购房需求。从目前具体中介的情况看,近期带看量相对还好,但是交易周期延长了,议价空间也开始放大,这种往下走的态势,预计到了第三季度或第四季度也还会延续。而随着成交量的下滑,部分业主的二手房挂牌价格或实际成交价格也开始下跌。后续若无政策调整和预期调整,那么基本上可以认为二手房市场将保持小幅下行态势。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,“房住不炒”是当前政策调控的总纲,稳地价、稳房价和稳预期的调控思路需要密切关注。从全国市场看,土地市场并不火爆,总体上是量价齐跌的态势,尤其是成交量跌幅较大。房屋销售市场也有类似的情况,目前是小跌的状态。研究市场周期和走势,需要关注的是,当前楼市正处于一个特殊时期,即政策很严厉、二手房降温、库存去化周期持续低位、新房限价等状况,这和过去的周期是有差异的。总体上看,虽然局部城市和房企销售等还有较好表现,但是从大周期看,这一轮降温过程其实是没有走完的。

对楼市的信心依然坚定

景瑞地产集团投资总经理刘茂春表示,对于房地产未来的发展应继续看好,尤其是考虑到房地产和宏观经济、产业经济等密切关联,可以认为房地产未来发展的机会和空间也会很大。当前房地产市场的新特征在于,从短期来看,房地产的周期会越来越短,各类市场因素和政策因素变化的可能性较大;而从中长期看,房地产长效机制也将逐渐确立。在此市场环境中,大型房企的压力其实是更大的,因为其本身有很刚性的做大规模需求,无论房地产市场行情如何,都需要积极拿地和完成业绩。而对于一些规模要求不高的房企,则相对可以更理性去分析土地市场和捕捉投资机会。

钜派投资集团副总裁杨铁军表示,房地产市场是中国最大的市场,政府需要它、老百姓需要它、金融机构也需要它。当前全国城镇化的进程还没有走完,这可以创造出更多的市场机会,所以是值得长期看好的,包括增量市场的机会和存量市场的机会。从企业投资的角度看,建议积极关注二线城市“未来增长极”的概念,而对于三四五线城市来说,需要谨慎但也不用完全回避。相关房企和金融机构应该形成不同的打法。

投资策略研究需要精细化

上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁表示,未来城市进入和投资方面,可以积极关注一些新变量。尤其是从这两年房地产市场的发展来看,一些大城市需要积极关注轨道交通的概念,即轨道交通的沿线站点和上盖项目的开发机会等。从数据测算看,此类城市的轨道交通建设用地供应规模很大,这可以为房企冲规模、冲业绩创造较好的条件。另外从城市进入的指标来看,未来可以重点关注两个指标,包括人均可支配收入和第三产业的增加值等。对于此类指标的研究,过去是比较粗放的,而现在需要更精细化的考虑,或者说更深刻的考虑。

中梁集团战略投资研究院院长郑焕表示,当前不同房企对于城市投资方面的看法是有分化的,部分房企尤其是TOP30的房企,对于一二线城市是比较看好的,这可以从近期的拿地行为看出来。而对于部分房企,尤其是深耕三四线城市的房企,近期其实也依然在三四线城市积极拿地。类似不同城市的进入策略,也体现了不同房企的规模要求和定位。从目前来看,需要关注一点,即城镇化率本身不应该理解为是市场的动力,这个是城乡二元结构的概念,其在房地产发展中的解释力度有所减小。而更多的是要研究城市之间的人口流动和需求流动,比如说县城和省会之间的流动。类似需求若是积极释放,其带来的能量不会比传统的城镇化率的能量少。

仁恒置地集团战略研究总监李然表示,集团在过去的三到五年期间,一直在做适度规模战略,其优势和劣势都有,比如说优势在于可以较好地穿越整个地产周期,而劣势就是企业规模在当前拿地中会面临制约,因为部分城市房企拿地需要打分,这就涉及到规模大小的问题了。所以从发展角度看,未来也需要强化高周转、快周转和做大规模等战略。这两年将积极通过合作开发等进行学习,同时做好对城市进入方面的深度研究,包括对中部城市的研究等。当然在不忘初心的战略下,仁恒将基于其产品优势,继续做好做大产品线,最终给市场交付更优质的产品。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企在传统市场和政策分析的基础上,也可以积极研究市场热点,进而形成新的转型路径。比如说近期部分大城市开展的垃圾分类行动,虽然本身是社会文明或市民文明的概念,或者说是生活方式改变的概念,但是房地产企业也可以研究背后的商业机会和投资机会,如研究如何进行户型设计和精装修,进而和垃圾分类工作做更好的结合等。又比如说近期的老旧小区改造、小区名字统一等内容,其实都和房地产业务有关,开发商需要研究此类新情况和新机会。

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