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上半年14家房企销售额上涨7.8%

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截至7月4日,14家在港及内地上市的房地产企业公布了前6个月的销售情况。这些企业共计实现销售收入1.13万亿元,同比上涨7.8%,在2018年销售高基数的背景下实现销售额增长。不过,整体增速较2018年同期下降明显,且企业之间分化加剧。有信托公司人士对中国证券报记者表示,部分前期较为激进的信托公司受到银监“窗口指导”,要求不同程度地控制地产信托业务规模。下半年房企销售增长和融资压力或增加。

销售分化加剧

从目前情况看,在第一梯队“碧万恒”三家企业中,除碧桂园外,万科和中国恒大都已经公告了前6个月销售数据。

整体来看,增速均较去年明显放缓。其中,万科6月份实现合同销售面积489.3万平方米,合同销售金额663.9亿元,同比分别增长8.7%和1%;前6个月实现合同销售面积2150.1万平方米,合同销售金额3340亿元,同比分别增长5.6%和9.6%。中国恒大6月份的合约销售金额约为502.6亿元,较去年同期增长约0.4%;6月份的合约销售面积约为464.9万平方米,合约销售均价为每平方米10811元。中国恒大前6个月实现销售金额2818亿元,同比下降7.4%。

中小房企呈现增速各异态势。旭辉控股、禹州地产、合生创展和佳源国际前6个月销售额增速居前。其中,合生创展前6个月实现销售额103.69亿元,同比增长66.3%。旭辉控股、禹洲地产和佳源国际上半年销售额同比增速分别为34%、32.47%和19%。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,对比过去的数据,2019年前6个月房企销售业绩继续分化。2018年同期,很多房企销售额同比上涨超过50%,而2019年上半年大部分企业以平稳为主,有的企业涨幅明显放缓。整体看,第二季度部分城市楼市活跃度相比一季度有所降温。房企通常在6月份增加供应,以冲刺半年报业绩,预计7-8月淡季房企的销售压力将加大。从2019年以来的数据看,随着龙头房企销售的降温,中型房企竞争的局面将逐渐出现。

土地市场升温

销售增速放缓,但房企6月份“补货”热情仍然高涨,且拿地重点地区不约而同回归到一二线城市。中原地产研究中心统计数据显示,6月份土地市场继续高位运行,一二线热点城市卖地收入合计达3609亿元,同比上涨达52%,环比上涨幅度达14%。

6月,13个一二线城市单月卖地金额超过百亿元。这也是最近一年的高点。从具体城市看,杭州单月卖地309亿元,位居全国第一,南京、深圳、宁波和北京四个城市单月卖地收入均超过200亿元。

张大伟表示,6月一二线城市土地市场热度再起原因比较多。相比2018年过于严格的土地限制,最近几个月来,多地土地市场约束条件相对减少,一些城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房等方面都有所调整。在这种情况下,叠加部分城市的限价政策微调,使得开发商拿地积极性提高。从房企角度来看,房企需要补充土地储备。今年以来,整体资金面有所缓解,部分企业拿地积极性明显提高。有的企业战略布局增量加大,还有一些新上市的房企增加土地储备。从市场情况看,第二梯队房企抢地最为坚决。

房企人士指出,最近三四线城市楼市依然相对低迷。在这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市。这是一二线城市土地市场升温的主要原因。同时,不少城市增加土地出让。不过,一旦土地市场过热,调控政策可能出台。

融资环境或收紧

今年以来,房企拿地积极性大增,融资环境较2018年明显改善是另一大原因,融资成本有所降低。在此背景下,未来融资环境是否会收紧备受关注。同策研究院监测的40家典型上市房企月度完成融资情况显示,经历了5月融资规模大跳水后,40家典型房企6月份完成融资规模触底反弹,共计完成融资金额折合人民币611.60亿元,环比上涨66.2%。

同策研究院数据显示,从融资方式来看,以公司债、信托贷款、开发贷为主的债权融资工具仍是房企的主要融资途径。其中,6月40家典型房企通过公司债共计融资176.55亿元,环比上涨84.21%。整体看,债务融资成本略有上涨。此外,今年以来,房企融资呈现出股权尤其是项目股权转让融资案例大幅增加的情况。以泰禾集团为例,连续三月不断出让项目公司股份。分析人士指出,在楼市仍处于严格调控的背景下,部分现金流存压力的企业或通过转卖项目减轻压力。

瑞银证券房地产行业分析师谌戈认为,目前房企融资环境并未发生明显变化,但不排除部分拿地较为激进的企业受到“窗口指导”。整体来看,市场不必对此过分担心。

谌戈表示,根据与数家上市房企的沟通情况,多数房企反映近期融资环境和政策未发生明显变化,且部分房企近期刚刚成功发行了债券、ABS等产品。针对拿到“地王”的公司,机构在融资时的要求往往有所提高。这一直是行业惯例,并非近期才出现。但有的公司认为,近期融资环境较稍早前确实有所收紧,这或有助于土地市场降温,从而降低拿地成本,房企增厚利润率。

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