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前5月全国50城卖地1.5万亿 地价稳定运行仍是主基调

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地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

今年前5个月,全国主要城市的土地市场热度持续,但地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

据中原地产研究中心统计,截至5月30日全国热点城市土地市场持续高位运行,50大城市卖地金额高达1.51万亿元,同比上升幅度达8.5%。其中,卖地金额最多的是杭州,高达1129亿元,武汉、天津、苏州等城市卖地金额也超过了500亿元,全国有28个城市卖地超过200亿元。

与今年前两个月相比,4、5月部分城市的土地市场出现局部异常升温现象。有分析人士表示,本轮土地市场升温从二线城市开始,特别是苏州、武汉、杭州等城市,这主要是今年来房地产资金面相对宽松传递到楼市,也传递到了土地市场。

值得注意的是,5月以来苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策,土地市场热度上升势头暂缓。继对市内部分区域升级楼市调控之后,苏州在5月二度出手,把调控重点放在土地这一源头,控制出让土地最高限价,调整相关土地报价。

而且,苏州接连出手升级调控的背景有点特别:这座城市的楼市刚刚被住房和城乡建设部“点名”。此前,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

此外,大中型房企则是这一轮拿地潮的生力军。中指院数据显示,前4个月累计28家企业拿地过百亿元,而2018年同期仅24家房企,2017年同期仅18家。不过,克而瑞研究中心的最新报告显示,5月受主要城市成交下滑影响,百强房企业绩同比增速较3、4月有明显回落。与此同时,前5个月销售百强房企拿地销售比为0.41,近半土地溢价率不足10%,百强房企拿地整体趋于谨慎。在调控“高压线”下,地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

值得注意的是,在全国土地市场交易中,一二线城市的土地交易情况与三四线城市形成了较为明显的分化特征。一二线城市的土地市场逐渐热了起来,与此同时,三四线城市的土地供应量却出现了下调的趋势。数据显示,今年5月二线城市的土地市场成交持续火热,土地出让金同比上涨了81%。三四线城市的土地供应量却出现了下调的趋势,三四线城市5月成交土地1325宗,成交规划建筑面积同比下跌8.33%。

不过,从目前情况来看多地的土地市场热度仍将持续。据不完全统计,今年6月粤港澳大湾区9城市将有43宗商住地挂牌出让,起拍总价超过430亿元。其中,广州更是迎来土拍盛宴,推出商住地14宗,区域涵盖天河、白云、增城、南沙、花都、从化等,总起拍价超过174亿元。

近期有市场消息指出,监管部门将收紧部分“拿地激进”房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,企业融资政策收紧大环境在于金融风险管控力度增加,企业需要在这一轮管控中注重融资风险,尤其是一些房企频频拿地王,导致“稳地价、稳房价和稳预期”的机制被打乱。从比例上看,房企融资占比最大的还是银行贷款,而类似债券等融资方式预计占企业融资中的25%。总体上看,企业需要继续拓宽新的融资机会。对于开发商来说,近期面临两个压力:一是半年的业绩考核压力,此时房企会通过以价换量来加快销售规模的上升;二是融资政策略有收紧,这会带来很多新的压力,预计后续会出现小幅降价的现象。

也有分析人士表示,2019年初时房企密集融资,但从5月份开始融资的环境发生了十分微妙变化,融资闸门再度收紧。在“钱袋子”不断收紧的大前提下,许多房企并不愿意去投入其他前景并不明朗的行业,房企地产仍然被视为第一主业。

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