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南京楼市众生相:买房就像中彩票一样难

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南京市场已蠢蠢欲动。

有几件事印证着这个变化:一是3月29日,南京首场土地拍卖,最终7幅地块全部成交,且超过半数被溢价拍出,甚至有土地经历了120轮竞拍;二是被购房者不断抢购的项目,4月10日,葛洲坝招商紫郡籣园项目加推了66套房源,一天内被一扫而空;三是库存量走低。

“现在很多人调侃说在南京买房就像中彩票一样难。”购房者林女士告诉中国房地产报记者,不过,她运气很好,在河西板块大热前果断出手,并幸运的一次摇中。

市场的火热引发价格回升。4月17日,国家统计局公布了《2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,数据显示,南京3月份新建商品住宅价格环比上涨0.1%,是在2月份房价环比持平后的首月上扬,也是2019年南京房价止跌的第三个月。同比上涨2.3%,这是自2019年1月份以来房价同比涨幅最高的一个月。

变化的市场开始给市场调控带来新考验,再加上南京执行限价政策即将满三年,市场在观望接下来“限价政策”是否会突破?

“被一扫而空”的项目

招商紫郡籣园加推的66套房源普遍为较大户型,均价在36900元/平方米,虽然有183万元验资门槛,但获得了超过770组认购,最终摇号中签率仅有8.5%,购房者踊跃。

像葛洲坝招商紫郡籣园这样快速去化的新盘和加推项目在南京并不少见。据公开数据统计,4月8日到4月14日期间,南京一周之内推新的6个楼盘有4个都在当日售罄,其余两个项目也分别完成了九成和六成去化。

据南京市住房保障和房产局所属南京网上房地产统计数据显示,当期南京共认购商品住宅2534套,成交1331套,日均认购362套、成交190套;与前一周(4月1日到4月7日)937套的认购量相比,大涨170%。

市场回暖下,南京新房库存量从3月开始不断下滑,截至4月15日仅余33925套,比2月底数据减少了约8000套房源。

“现在很多人调侃说在南京买房就像中彩票一样难。”购房者林女士告诉中国房地产报记者,不过,她运气很好,在河西板块大热前果断出手,并幸运的一次摇中。

市场有多火?中国房地产报记者调查了解,如位于江北核心区板块的纯新项目金地风华国际首次开盘的271套房源就迎来了3242组购房者认购,中签率仅8.4%;同在江北的项目悦江府情况稍好,但中签率也不过只有20.5%。

大热的河西板块到现在剩余可售房源越来越少,3月开盘的绿地华侨城海珀滨江共计有2391组购房者参与,中签率约7.7%。同在河西南的升龙天汇项目则有5375组购房者认购323套房源,这意味着100组购房者中仅会产生6个幸运儿。

南京某在售项目销售人员告诉中国房地产报记者,“热门板块和项目真的很难买,拼的都是运气,市场中主要购房客户以南京本地有置换和改善需求的人为主。”

突破限价的可能

“你们来晚了,河西南最后有房源出售的绿地和升龙两个项目也卖完了,购买要等金茂府和中国府两个未开盘项目。”当中国房地产报记者以购房者身份走访南京河西南板块时销售人员如此回复。

上述销售人员坦言,这两个项目不开盘是因为河西南部限价35000元/平方米,但地价已高于区域限价,“没人会以比地价还低的价格卖掉项目。”

据公开信息,金茂府和中国府两个项目分别为电建与金茂联合开发以及葛洲坝的项目,其中葛洲坝南京中国府所在地块更是南京的“地王”,楼面价高达45214元/平方米;而由G12、G13两个地块组成的河西金茂府的楼面价分别为37027元/平方米和36890元/平方米,均超过区域限价。

上述两个项目所在地块均是在2016年5月同一场土地拍卖上获得,到现在距离拿地已经过去近3年时间。

据中国房地产报记者了解,葛洲坝南京中国府和河西金茂府均有在2019年上市的计划。就在2018年年底,葛洲坝南京中国府已经正式公开售楼处、会所和样板间,但需要提供300万元资产证明才能看房。

还有一点值得关注的是,区域限价除了影响了高地价项目入市外,对其产品户型也产生了一定影响。上述销售人员告诉记者,由于河西南限价35000元/平方米,板块内项目大多被设计成大户型产品,140平方米、190平方米均有。限价背景下,开发商会选择做大户型以获得更好的利润。

同样以葛洲坝南京中国府与河西金茂府为例,据网上可查的项目规划可见,两个项目确实均为大户型产品,河西金茂府主力户型为140平方米、180平方米和220平方米;葛洲坝南京中国府主力户型更大,为190平方米~215平方米。

对于上述两个项目,市场关注集中在它们入市价格是否会突破河西南部限价。事实上,在限价政策执行期间,南京市场的确也出现了不少突破区域限价的案例。

到今年4月25日止,南京执行限价政策即将满三年,在2016年8月曾有南京市物价局内部人士透露,南京楼市中五个板块均设有临时最高限价,分别为河西中部45000元/平方米,河西南部35000元/平方米,仙林、江北、江宁限价30000元/平方米。

南京市场最近出现一次突破,是位于江北核心区的金地风华国际项目首次开盘时获得销许均价30500元/平方米,突破了江北30000元/平方米限价红线。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,从板块、供给情况等多方面来看,接下来南京其他板块也会存在着楼盘“破限价”可能。

“未来高价地、豪宅项目有可能是突破限价主力。”有业内人士认为,但稳房价依然是南京当前调控重点,限价还不具备全面放开条件。

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