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厦门:首个出台“限售令”城市价跌量增待“解禁”

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在全国范围内,厦门是率先推出“限售”政策的城市。

自2017年3月25日起,厦门开始执行新规:居民新购买住房,需在取得产权证后满2年方可上市交易。这意味着,到今年3月25日厦门首批限售房源即可解禁入市。

近日,《每日经济新闻》记者调查发现,与去年下半年进入冰冻期形成反差,今年开年以来厦门楼市出现回暖迹象,开发商推盘速度明显加快,新房供应有较大幅度上涨。如3月份,厦门有9个重点项目开盘,多项目开盘去化情况可观。当月厦门商品住宅供应面积达8.52万平方米,环比上涨238%;商品住宅成交面积10.96万平方米,环比上涨213%。

安居客研究院房产分析师吴寅向分析认为,厦门二手房成交量创两年来新高,真正有住房需求的客群开始重新占据上风,且所占比例随着时间的推移越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住,而非投资。这就使得,当所谓的“解套”房源到期后,并不见得会流向市场。

二手房市场表现抢眼

2017年3月份限售新政颁布以后,厦门二手房成交量近乎腰斩。2017年4月,二手房成交3830套,而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。去年下半年,厦门楼市迎来寒冬,楼盘降价、亏本销售的消息不断传出,万科在厦门的项目甚至一度被推上热搜榜。

不过,近来厦门的房地产市场回温迹象明显。新景祥厦门市场研究中心数据显示,厦门二手房市场刷新近两年来新高,3月份全市二手住宅成交量达到4433套,环比上涨154%,同比上涨388%;成交面积为425879平方米,同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交9345套,成交面积90万平方米。

二手房成交量大幅增长是否与近期厦门两年限售政策到期有关呢?

《每日经济新闻》记者注意到,从购房签订合同到取得不动产证,再到不动产证满2年后才可上市交易,意味着不少房源从购买到售卖需要“冻结”4年左右时间,实际可供入市的房源并不多。

吴寅认为,进入4月份之后,成交的房源中,真正有住房需求的客群开始重新占据上风,且所占比例随着时间的推移会越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住,而非投资。这就使得,当所谓的“解套”房源到期后,并不见得会流向市场。

再者,即便当时被套牢的投资客硬撑到了今日,按照当前的市场行情来看,这部分投资客也不一定会拿出来售卖,因为如今的二手房价比之2017年3~4月时至少跌了20%~30%。同时,现阶段市场行情不错,有着企稳向好的预期,这部分房源更希望能再往回涨一些,以尽量减少损失。

土地市场方面,3月22日厦门迎来今年首场土拍,吸引了众多龙头房企前来竞拍。最终由中南和首创、翔发联合体分别以26211元/平方米及25209元/平方米的楼面价夺得翔安南部新城的两宗地块,虽然价格与周边“地王”还有一定差距,但相比2018年出让翔安地块在价格上已有不小反弹,可以看出开发商对于厦门房地产市场预期重新走高。

新房去化冷热不均

首场土拍过后,新房市场也迎来一波开盘潮。3月份厦门有9个重点项目开盘,开发商推盘速度明显加快,供应与成交有较大幅度上涨。

对此业内人士认为,成交大涨原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷,3月份涨幅较大也在情理之中;另一方面,楼市迎来“小阳春”,有明显的回暖迹象,买房人的观望心态有所改变。

不过厦门新房市场成交均价仍在下跌,同时库存较去年明显增加。数据显示,受整体成交结构影响,一季度成交均价环比下跌12%。调控周期下近24个月平均去化仅7.4万㎡,同比2018年全市库存去化周期约87个月增长至103个月,库存去化压力加剧;其中新房可售余量175万平方米,按近12个月平均去化6.27万平方米计算,可售库存去化周期需28个月,同比2018年末增加了8个月。

3月份,厦门8个项目9次开盘,除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外,大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看,不同项目之间的去化率差别较大。

如3月9日开盘的翔安金茂悦,开盘价格与上次开盘(2018年10月26日,首推出2#、6#、8#高层,折后均价26850元/平方米)的价格相比再次下调,但因区位优势较弱,去化当天去化仅13套。

保利叁仟栋壹海里3月两次开盘,去化差异明显。3月8日开盘的去化率达到61%;3月23日再次开盘,优惠力度基本持平,但去化率却降至10%。

而特房莱昂公馆凭借价格优势吸引刚需客户,3月29日推出的92套房源当天即售罄。

值得注意的是,也有楼盘价格出现小幅上调。位于集美新城片区的国贸天悦,3月份的开盘价格相比上一批次(2018年8月18日,推出8#楼高层,均价35000元/平方米)上涨了3000元/平方米。

新景祥厦门研究中心总经理张建向《每日经济新闻》记者表示,价格因素对楼盘去化影响明显,今年整体的去化情况比去年理想,做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。他预测,随着购房者逐步结束观望,房企信心逐渐恢复,预计二季度起厦门土地市场将在平稳中持续向暖发展。

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