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政府干预 热点城市房租从快速上涨到稳中略降

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10月,29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%,其中北京住房租金环比降幅达2.05%。12月3日,中国社科院、华夏时报、58同城安居客联合首发的《中国房地产大数据报告(2018)》显示了上述数据。报告认为,受到各地政府对租金上涨调节干预的影响,重点城市住房租金水平有所回落。而此前房租快速上涨,除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外,大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。

存量住房不足推高租金

报告通对住房租金指数(不含长租公寓)的监测显示,2018年部分城市住房租金快速上涨,并于7月达到涨幅峰值。7月,29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98%。与2017年12月相比,2018年7月累计涨幅在5%以上的有惠州、石家庄、深圳、北京、珠海、重庆、苏州、青岛、大连9个城市,其中累计涨幅在10%以上的有惠州、石家庄2个城市。

到了8月至10月,因为受到各地政府对租金上涨调节干预的影响,重点城市住房租金水平有所回落。10月,29个样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。其中,北京住房租金环比降幅达到2.05%。不过,与2017年12月相比,2018年9月住房租金累计涨幅在5%以上的仍有惠州、深圳、北京等7个城市。其中惠州上涨24.39%、深圳上涨6.57%、北京上涨5.97%。

报告认为,2018年上半年房租的快速上涨,除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外,大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。比如,北京目前有各类住房约703.4万套(含集体土地建设的小区楼房,不含农村宅基地),按每套3人计,可容纳2110.2万人。而北京2017年末常住人口为2170.7万,比合理容纳量还多出60.5万人。

此外,部分城市治理私搭乱建、拆除隔断、清理群租房导致供给收缩,被许多学者认为是导致房租大涨的重要原因。

资本青睐长租公寓“二房东”

近年来,北京、上海、深圳等重点城市长租公寓市场发展迅速。11月,全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。在1-11月,重点城市中,品牌公寓信息发布量同比增长从高到低依次是上海26.1%、成都18.2%、北京12.3%、南京7.2%、深圳6.3%。

报告认为,长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源行为,推高了部分城市的短期租金。由于现阶段租金收益率偏低,虽然政策层面给予了较大力度支持,资本市场对于运营自有产权的长租公寓并没有足够兴趣。相对于重资产的长租公寓,轻资产的转租公司更受资本追逐。借用国家对长租公寓的融资政策优惠,大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。并进而利用资产证券化或网贷平台,撬动更大的资本。

以北京为例,从租金上涨情况看,北京长租公寓的租金涨速,要远高普通房源租金涨速。从定基指数看,与2017年12月相比,北京2018年7月长租公寓房源租金累计上涨13.04%,而同期非长租公寓房源租金累计涨幅为7.32%。从环比看, 2018年7月北京长租公寓租金环比上涨3.4%,而同期非长租公寓租金环比仅上涨1.23%。

对于未来租赁市场,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华建议建立完善住房租赁市场相关制度,多渠道扩大重点城市租赁房源。

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