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取消预售并不遥远,房地产去杠杆一直在路上

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9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。《通知》称,拟对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。目前,《通知》处在建言讨论阶段,付诸实施尚需时日,但已是大势所趋。

在经济出现复杂变化的情况下,很多人预期会放松房地产调控。可是,去杠杆一直在路上。由于房价高涨的幅度已经大大超出居民的收入涨幅,房地产其实已经失去了成为经济再启动的助推剂的机会,已经不敢用它再来拉动经济,原因有二:

其一,十多年来的调控让绝大多数房地产空头投降,中国人已经把投资房产作为一种全民必信全民必胜的宗教,所谓“京沪永远涨”不过是现实的映射而已。稍有松动,必然会引起山呼海啸的资金进入楼市,实体经济将更加举步维艰。届时,房地产独大,百业凋零,后果不堪设想。其实,现在已经有这个苗头。

其二,高房价已经影响稳定,稍有波动,则会引发负面舆情。

既然开征房地产税遥遥无期,那么,缺钱的地方政府总会想法弄钱,钱从哪里来?土地财政的游戏继续玩?800多块土地流拍了,老路显然走不通。

当前,地方政府财政压力不小,除了几个经济富裕的大省,其余省份都焦虑非凡。公务员也要吃饭,教师也要吃饭,庞大的行政开支还要继续。“稳中有进”和“持续高增长”的表达有区别,内涵更是天差地别,增长口号变更的背后,是难以言说的财政焦虑。

政府决策者看到的信息更全面,为缓解焦虑,他们下一盘大棋的时候往往会有“奇招”(其实也不是什么“奇招”,就是在一个一个地消灭可能起火的隐患),取消商品房预售制度,就是考虑中的选项之一。

取消商品房预售有一箭三雕的作用:首先是希望银行不要继续趟房地产浑水,在一些没有限购的地方,尤其是一些三四五线城市,银行在努力认真地给房地产输血。一旦出现大逆转,大批的呆坏账就会出现,因此,逐步取消限购既可以避免这样的风险,又可以让银行、地产商有一个缓冲的机会。简单说,不想引起市场恐慌,但是趋势已经告诉你了,大家不要玩火。

其次是市场力量会发生巨大变化,一批中小地产商出局,大企业、央企将继续扩大市场份额。可能不是政策的本意,但是结果就是这样。至于这样的结果是否会引起房价上扬,其实还是要看综合市场因素的影响。

最后是希望借此继续给市场的房地产投机情绪降温。毫无疑问,预售的取消是一个对房地产开发商不利的信息,决策者可以借此传达坚决调控的决心和意志。而且这个时间点的选择也很有打击力度,就选在中秋节和国庆的长假期之前,让心存幻想的投资客、房地产商继续承受压力。

另外有一些数据很是意味深长:

媒体传出消息,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上说,今年三个季度快过去了,万科6300亿的回款目标,还有一半多没有完成。

根据国家统计局的数据,今年前8月,房地产开发企业到位资金106682亿元。其中,定金及预收款35447亿元,占比33%。这部分资金来源正是由于预售制度所致。换言之,如果取消预售制度,房企三成以上的资金来源将受到影响。

稍微有点体量的房地产公司都在公司名称中拿掉“房地产”三个字。

一个新的时代在2018年已经悄然来临,房地产经历了高速发展的周期之后,开始面临新的挑战。

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