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与市场价差15%内限价房 房企不得变相涨价

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本月初,北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)公开征求意见。昨日,该《通知》正式发布实施,其中明确,“限竞房”项目不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

开发商不得拒绝公积金贷款购房

市住建委相关负责人介绍,《通知》征求意见期间共收到意见、建议136条。各界普遍认为《通知》是落实“房住不炒”的具体措施,有利于保护刚需家庭的住房需求,但也提出了对不收购转化的项目开发建设单位可能存在暗箱操作、通过捆绑精装修等方式变相涨价,以及房屋质量等方面的顾虑,建议加强对开发建设单位的监督管理。

积极吸收采纳合理的意见和建议后,相比征求意见稿,市住建委对不转化的限房价项目增加了一项内容,即开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求,在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

什么是“限竞房”?去年北京“9·30”楼市调控新政中,北京推出“限房价竞地价”的土地出让方式,即当竞买报价达到合理土地上限价格时,不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。

随后,北京在土地出让中大量使用这种出让方式,这意味着一宗商品住宅地块在入市时,就已限定了房屋未来的销售价格。

根据《通知》,若限房价项目销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%,该限房价项目将由开发商直接作为商品房自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

转为共有产权房源需摇号购买

根据新政,“限竞房”分为两种情况。第一种是限房价项目的比值高于85%,由开发商面向具备北京购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房。这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同,不存在之前传言的摇号一说。不过按照限房价项目之前规定的政策,要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

第二种情况即限房价项目的比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。这也意味着,这部分房源需要摇号方能购买。

据悉,收购转化的共有产权住房,具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。共有产权住房申请有相关限时条件,包括单身家庭,申请人应当年满30周岁等。

值得一提的是,此次新政规定,项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售,这也体现了职住平衡的要求。

分析

专家:可让住房回归居住功能

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,这次发布的《通知》是“限房价、竞地价”在房屋销售环节的必然要求,其根本目的是落实“房住不炒”、让住房回归居住功能。

赵秀池指出,对于依法依规经营的开发建设单位来说,政府收购价格和开发建设单位自行销售完全一样,而且《通知》对全部收购款的最长支付时限做了明确规定,对其合法利益没有伤害。至于少数开发建设单位企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利,或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法,本身就是违反法规的,是政府应该查处、打击的对象。这在市住建委收到的反馈意见和建议中,也得到了集中反映。

“为了回应百姓呼声,市住建委对征求意见稿进行了相应完善,对土地出让时的挂牌文件中对开发建设单位的相关要求予以重申,并以政策法规的形式予以保障,无疑是对购买限房价项目住房居民家庭合法权益的切实保护。”赵秀池表示。

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