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北京限房价项目销售办法“出炉 专家称影响不大

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酝酿已久的北京限房价项目(又称限竞房项目)的销售办法终于出炉。与此前多方专家的预测结果一致,限竞房销售与共有产权房挂钩已成为必然。

5月7日下午,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)规定,限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

北京房地产协会秘书长陈志向《每日经济新闻》记者解读称,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购成为共有产权房,将按照普通商品住房由开发企业销售,因此对这类项目总体影响不大。

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部分限竞房将收转为共有产权房

北京限房价项目的产生要回溯到2016年9月北京市颁布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,其中首次规定了要强化北京房地产市场中“控地价、限房价”的交易方式。在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测;试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。

在土地招拍挂过程中,这类地块则采用了让开发商“向上竞地价,向下竞房价”的形式。据《每日经济新闻》记者梳理,2017年至今,北京新房土地供应中除了共有产权住房用地外,其他地块基本上都采用了“限房价、竞地价”的方式出让。

然而在以上政策出台的很长一段时间里,限竞房的销售规则却迟迟没有问世。随着待入市项目的不断增多,“限竞房到底怎么卖”“谁有资格买”一度成为北京房地产市场中的重要话题。

而这一谜题终于随着《通知》的发布而揭晓,与此同时,限竞房与共有产权房挂钩也成为《通知》中的一大亮点。

《通知》规定,在限房价项目办理施工许可后,北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心,将会对该项目可售住房的市场价格进行评估,而根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价与评估价之比不同,将按照以下两种方式进行销售:

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售;如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%,将市保障房中心收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

对于以上销售办法,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似的价格对比做法,有助于开发商真正夯实基础,做过硬的产品,这也有助于共有产权市场上形成一批更为优质的项目,防范共有产权住房市场被架空的风险出现。

专家:80%左右限价房项目不会被转化

据中原地产研究中心统计,目前北京范围内的限房价项目销售面积大约有440万平方米,加上限价房住宅土地部分,合计约600万平方米,其总体货值预估在3000亿元左右。

由于限房价项目是按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目,该类项目在房价上有很严格的限制,而随着这些项目陆续达到了预售条件,当限房价项目销售时与周边商品房价差较大时,便会存在较大的获利空间,一些投资投机客必然趋之若鹜。

“如果不采取必要措施,原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,《通知》的发布做到了“双防双保”、扼制炒房,确保限房价项目住房是用来住的。

他进一步解释称,“双防”主要体现在既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格,防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

值得注意的是,《通知》明确,限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%时,将被收购转化为共有产权住房。

陈志向《每日经济新闻》记者分析认为,85%的设定比例是经过综合考量和测算的,如果设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低,则不仅会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性。

据陈志推测,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购成为共有产权房,将按照普通商品住房由开发企业销售,因此对这类项目总体影响不大。从设定比例来看,应该只是暂定为85%,随着房地产市场的实际情况变化等应会及时进行动态调整,而不是机械地固定在某个比例。

而《通知》对市场到底会产生怎样的影响?中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析表示,出台政策的预期肯定是平稳限价房的销售,但在稀缺地段有可能转化为共有产权的部分房源,或将出现万人摇号的状况,而限价房转共有产权住房主要会影响部分开发商的销售节奏。因此,限价商品房的摇号政策应该尽快出台,并增加市场供应量。

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