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3月成交破万 二手房进入回暖通道?

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和乍暖还寒的天气相比,北京二手房市场似乎让一线经纪人们感受到了一丝温暖。3月,北京二手房签约量达到12104套,这是自2017年4月以来的新高,也是2017年12月和今年1月后的又一次成交量破万。北京商报记者走访了多个区域二手房中介门店,有店面经理告诉记者,3月不少店面的营收都突破了百万元大关。不过,近一个月时间,北京二手房市场新增房源量较少,目前市场在消化近一年的累积库存。

3月小暖春

“相比于春节前,这段时间身穿工装的经纪人身影在小区里出现得更多了。”东四环某社区居民的直观感受是北京二手房市场的真实写照。北京商报记者近日走访市场发现,4月至今北京二手房市场正在延续3月底的回温行情。

十里堡区域一家中介门店经理表示:“从3月中旬开始,经纪人的带看量开始有较为明显的上升。同时,成交周期也有所缩短,使得3月中旬至今北京二手房市场成交量出现回升。”

该门店经理进一步介绍,从门店营业收入来看,去年4月到现在,中介门店的收入很少会突破100万元。他所在的大区有近十家门店,在今年3月有半数门店的收入都超过了100万元,在近一年的时间里,3月门店收入也是最高的。中介门店营收的上涨也反映出二手房市场的回温。

思源地产数据显示,3月北京二手房签约量达到12104套,环比增长52.9%,同比下降60.6%;二手房成交面积达到104.13万平方米,环比增长53.9%,同比下降59%。值得一提的是,3月的成交量也创下自2017年4月以来近12个月的新高。

事实上,尽管3月北京二手房市场成交量创近12个月新高,但不能否认的是,近一年时间北京二手房市场持续低迷。以去年“3·17新政”为时间节点,北京二手房市场前后一年成交量下降非常明显。数据显示,“3·17新政”前一年时间,北京二手住宅共网签254916套,“3·17新政”出台后的一年时间里,北京二手住宅仅网签121946套,二手房网签量降幅达52.2%。

消化库存房源

在思源地产首席分析师郭毅看来,随着北京新房市场趋向高端化,“买旧换新”成为市场主流,二手房的签约数字也就成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上,意味着北京楼市正在逐步走出低谷,恢复正常的交易水平。

郭毅表示,3月北京二手房市场回暖由多重因素构成。首先,随着调控深化,北京二手房价格普降15%-20%,前期积累的房价泡沫得到削减,房产价值重新进入合理区间,吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。

同时,北京早在去年底便对《存量房屋买卖合同》示范文本加以修订,并于今年3月颁布实施,至此,一线城市加强管控二手房交易过程中的信贷、税费管理已成定局,未来二手房交易的成本增加将成必然,在一定程度上起到挤压二手置业需求的作用。

此外,尽管调控形势依旧保持严格态势,但北京楼市的基本面其实没有发生改变,而随着北京人口政策出现定向宽松,有利高精尖人才的引进,此举也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。

石佛营区域一家中介门店经纪人告诉北京商报记者,从该区域及周边市场来看,春节后的成交以400万-500万元的房屋为主,客户群体大多也是首次置业的刚需人群。

值得一提的是,近期成交的房屋基本上都是挂牌很久的“存货”,春节后至今,新挂牌的房源较少,目前在售的二手房多是几个月前挂牌的,甚至有些房源挂牌出售时间已经超过6个月。因为过去一年时间里,二手房成交量的大幅降低,目前市场仍是以消化近一年的库存房源为主。

月度成交仍处低位

4月至今,北京二手房市场延续着3月的回温行情,这是否意味着北京二手房市场成交量将触底反弹?北京商报记者走访市场了解到,许多一线经纪人认为,今年北京二手房市场成交将保持稳定的态势,不会出现明显的大幅上升或下跌行情。

第一太平戴维斯发布的2018年一季度报告称,目前北京二手住宅成交量已接近2014年末的水平。在调控机制不放松的前提下,预计2018年内二手住宅成交仍难以实现反弹。

从成交数据来看,尽管3月成交有所回升,但如果拉长到季度周期看,整体市场仍然呈现低迷态势。中原地产首席分析师张大伟则认为,从整个一季度北京二手房签约29044套看,已经连续两个季度低于3万套。整体市场依然持续低迷。

此外,预计2018年4月开始,北京将有大量的限价商品房与共有产权房入市销售,整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说,在大量低价房源上市后,选择余地增加。整体看,北京楼市调控的影响依然持续中。

也有业内人士分析认为,3月成交的小高峰属于正常的市场变化,春节前累积的需求会在3月得到释放,这并不意味着市场的真正变热。同时,今年3月的成交量比市场较热时期的2016年、2017年同期有所减少,只有去年同期的40%左右。月度成交量与市场相对平稳的2015年同期相当,处于一个合理的正常水平。

另外,3月北京二手房市场成交是刚需的推动,随着刚需逐渐释放,预计4月市场将迎来自然回落,之后北京二手房市场将逐渐趋稳。

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