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袁一泓:房企如何控制规模增速 寻找新增长点?

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3月是年报季,上市公司各项主要指标都要亮出底牌。其实主要房企销售数字早在1月初就由几大排行榜披露了,财报数字固然更准确,但上市公司也差不太多。

去年排位赛已定座次,今年却会再生变化。因为,2015年以来的这三年,冲规模成了大批房企的共同选择。从2017年的情况看,也确实有一拨企业冒了出来,300亿-500亿级有几家甚至是之前没怎么听说过的。有些500亿-1000亿级企业的增速也令人瞠目。

不少房企规模增长迅速,与其区域布局下沉有关。拜2016-2017年三四线城市商品房去库存之赐,在不限购的中小城市囤有重兵的企业,收获可谓钵满盆满。这也是2017年在严厉的调控之下全国商品房销售额和销售面积均创下新高的重要原因。

普通人做事都有惯性,企业则有路径依赖。过去两年行之有效的三四线城市战略,今年适用否?

主管部门已再三重申,今年房地产调控不会放松。在限购限价限售的管控下,去年一线和二线热点城市积压了巨量货值,撇开商住不说,商品住宅的这种堰塞湖现象今年能不能有所疏解仍是未知数。从这个角度说,调控不甚严厉的二线城市和基本不限购的三四线城市,不失为追求规模增长的房企的优化选择。

但新的情况是,中央文件不再提商品房去库存了。国家统计局发言人大约在去年9月、10月份就说三四线城市商品房去库存任务基本完成。中小城市的棚改继续推进,按道理可以消化不少商品房,但我们看到,今年棚改没有提货币化安置。这个信号也是值得注意的。

还有一点,三四线城市容量是有限的。去年销售好,一二线城市溢出的投资需求,起了很大作用。本地需求支撑不了那么久。今年全国两会,房地产税已经有了进入立法的确定消息。这就会削弱三四线城市的投资需求。

部分房企制订了雄心勃勃的计划。有些300亿-500亿级的房企,宣布了两三年实现2000亿-3000亿的计划。有的房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%,对内的目标却高达80%甚至翻番。我个人的建议是,要克制欲望,控制增幅,该调减的还是要调减,所谓计划就是要根据实际情况来调整的嘛。

中长期看,住房的刚性需求和改善性需求仍有较大的空间。但市场占有率却日益集中。我国的房地产市场,容纳100家规模房企是没问题的,但很有可能,5年后,前10名就瓜分了50%的份额,前50名瓜分了80%的份额。

住宅开发还是有天花板的,不用等5年后,那些3000亿级的房企,尤其是作为上市公司,要有一张好看的财报,从现在起,就得寻找新的增长点,或者说新赛道、新航道。很简单,任何新业务的孵化培育,都需要时间。哪怕我这样不懂理财的也知道,买理财产品一般是360天的比30天的收益高。

此前我写过,有批知名房企和机构,已将住房租赁(长租公寓)作为重点发展性业务进行布局。比如万科,针对长租公寓所做的研究相当细致。前几天的万科业绩会,郁亮对此作了具体阐述。他提出的“新时代不能用旧思维”观点,颇为耐人寻味。

目前来看,万科在住宅地产之外开辟的商业地产、物流地产以及长租公寓业务,与商品住宅的盈利贡献相比,当然不是一个量级,如果是公开市场拿的土地建长租公寓,甚至做到微利都很难。但是,如果是集体建设用地、低价的国有用地建设的长租公寓,以及轻资产运营的长租公寓,则有一定的商业运作空间,到了某个规模,盈利并非不可能。

何况,金融主管部门对住房租赁金融是持鼓励探索态度的,类REITs后面可能就跟着真正的REITs,资金成本的降低,对长租公寓业务尽可能实现盈利是可能起推动作用的。你不能等到那一天,长租公寓或养老地产全面盈利再进入,那时门槛就高了。

培育新业务,开辟新航道,并不必定要自己直接建设、运营。像融创这样,去年投资最大的二手房机构链家,今年参投住房租赁知名品牌自如,做战略投资,也是一种办法。富力买下万达77家酒店,发展中国最大的本土酒店集团,是另一种方式。

任何投资,尤其是新业务的投资,都有风险。比如,融创投资乐视,孙宏斌说失败了,但同一年它收购的13个万达文旅城就是巨大的成功,融创还准备在此基础上创建文旅集团,这样它在家庭大屏、影视娱乐的投资就构成了完整的逻辑链。

不尝试,就只能固守。而固守,很难谈得上发展。当然,如果你只是想精打细算过几年小日子,也没问题。房地产利润再薄总还是比很多制造企业强。

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