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“9·30”调控一年:多城经历四轮及以上政策加码

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去年9月30日,北京发布了被称为“9·30新政”的楼市调控措施,拉开了全国新一轮的楼市调控序幕。

新政实施一周年之际,在多轮调控影响下,多地楼市成交量下滑明显,市场向理性方向发展。

易居研究院数据显示,9月份,在其检测的50城中,新建商品住宅成交面积同比减少31%,已连续7个月下跌。其中,四个一线城市新建商品住宅成交面积为169万平方米,同比减少53%。中国指数研究院的数据则显示,十一黄金周期间,其重点监测的25个城市成交面积环比下降62.6%。

分析人士指出,一方面,调控城市的楼市成交量持续下滑,在经历了两三个季度的“量跌”后,正处在向“价跌”转变的关键节点,市场预期变化明显;另一方面,尽管根据房企发布的销售业绩,大型房企将在2017年迎销售业绩与利润的新高峰,但行业整体分化进一步加剧,中小房企的生存空间进一步萎缩。

60城累计出台126条限购政策

“9·30”调控一年以来,楼市成交量下滑明显。

根据易居研究院监控的50城新建商品住宅成交报告,一线城市今年前三季度新建商品住宅成交面积为1796万平方米,创10年新低,为2007年以来的最低值。

即使在传统的销售旺季,“金九银十”,市场仍维持低位。9月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2266万平方米,环比增加3%,同比减少31%,同比数据已连续7个月下跌。

这一趋势也延续到了“十一”黄金周期间。受假期出行影响,“十一”期间一直是楼市成交淡季,网签量一般处于相对低位,但相较往年,今年黄金周格外惨淡。

中国指数研究院数据显示,十一黄金周期间,受其重点监测的25个城市成交面积环比下降62.6%。其中24个城市环比下降,占监测城市的96%;与去年同期相比,25个代表城市成交量整体下降60.9%,其中21个城市均有所下降。

分城市来看,各线城市同环比均有不同程度下降。环比来看,一二城市降幅均超六成,且一线代表城市降幅高于二三线。同比来看,各线城市均下降,一线城市降幅超八成。

易居研究院副院长杨红旭认为,此轮市场降温主要原因还是各地持续出台的调控政策,对房地产市场的供给端和需求端均作出限制,使成交维持在低位;同时,由于去年调控前的楼市火爆,销售数据基数较大,使得今年的同比降幅比较明显。

截至2017年9月30日,全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围,累计出台126条限购政策、166条限贷政策。分析人士指出,此轮调控持续时间长,且随着市场行情的变化不断加码,是其区别于此前几轮调控的主要特点。

据了解,北京、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市已经历四轮及以上政策加码。而在9月末,西安、重庆等多个热点城市先后集中出台楼市新政。

中国指数研究院认为,9月末出台新政的多数城市,均将限售作为本次政策的核心聚焦点。其政策的核心诉求就是:抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力,将使调控力度达到较高的程度,将进一步稳定市场预期,引导市场更快地向理性方向发展。“未来楼市政策仍会延续‘房子是用来住的,不是用来炒的’这一明确的楼市调控主线。”

行业集中度进一步提升

持续高压调控,不仅使市场预期和价格开始松动,也开始对房地产业态产生影响。

杨红旭表示,对于处于调控中的热门城市而言,目前正处在成交量持续萎缩之后,导致价格下跌的关键时间点。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,事实上,到了下半年,市场下行的趋势已经导致部分房企主动放弃心理预期的价格底线,适应政府的指导价格而积极跑量。

而在二手房市场,市场预期的变化更加明显。近期,链家研究院发布报告称,市场业主在积极调整预期。对比去年同期挂牌业主的调价情况,重点城市二手房市场降价业主的占比较去年同期有明显增长。以北京为例,在9月份北京所有调价业主中,降价业主占比同比上升了超过70%。

同时,此轮调控对房地产行业的影响也在持续发酵。行业集中度进一步提升,中小房企生存空间越发萎缩。

根据CRICA研究中心数据,前30房企在2017年前三季度的金额集中度达到37.9%,比上年末上升8.5%,前50房企则上升9.4%,达到44.7%。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示,受限价、限售等政策的影响,一二线热点城市或将进入长期的限制性发展周期。过去以一二线城市业务为主的大型房企,为了保持业绩继续增长,开始向三四线城市扩张,对中小城市形成严重挤压。

这在拿地数据上体现更为明显。中原地产研究中心统计数据显示,截至2017年前9月,拿地最多的50大房企累计拿地金额达到17711.8亿,与2016年同期50大房企拿地金额相比,上涨约48%。

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