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今年房企中报的最大看点来了

2019-08-24 06:45:32 来源: 房产大爆炸 举报
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8月,中报月。

中报业绩变脸,正成为上市房企稳定的新常态。

小田观察已披露的中报,销售规模收缩的有,净利润暴跌的有,净利润赶不上利息支出的有。当然,业绩亏损的更是有。

前几年冲千亿规模的中型房企净利润不好看,那些规模冲不上的中小房企销售萎缩的更不好看,不好看到一些房企取消了中报业绩发布会,以免陷入媒体追问的难堪局面。

那么,上市房企的难堪局面又是如何形成的呢?

01

故事大概还要从三年前开始讲起。

彼时楼市火爆,房企间最盛行的游戏就是规模竞赛,得益于三四线城市布局的房企更是突飞猛进。

所谓物极必反。

2016年9月30日以后,在“分类调控、一城一策”的中央精神指导下,各城市密集的出台楼市调控政策。

包含有“限购、限贷、限价、限商、限售”的“五限”更是将调控政策上升到了新的高度。

“五限”,房企遭受的第一重打击。

过去几年,推动三四线楼市去库存和楼市火爆上涨的主要发动引擎就是棚改货币化安置。

不过,这一政策在去年以政策调整的名义事实上被缩减和取消了。

棚改货币化安置取消,成为房企遭受的第二重打击。

今年5月以来,房企的融资端突然的收紧,融资端的上有金融机构也遭到了严密监管。

房企融资已经不仅仅是利率上升的问题,一些房企也因此被压垮,300多家中小房企陆续陷入破产。

很显然,融资收紧,成为房企遭受的第三重打击。

在这样的三重打击下,大多数房企都遭遇了业绩变脸。 似乎,房地产行业终究是靠政策吃饭的行业。

02

上个月“730”政治局会议,直接明确的提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

应该说,楼市最大的“不确定性”——政策,正在变得“确定性”。

过去,房企都在谈行业政策的不可预测,随时变动。

不过,从现在起,行业的政策就已经开始可预测、不变化,未来房地产长效机制出台后更是如此。

可能行业里的大多数人都还没有意识到,拥抱不确定性的时代正在远去,整个房地产行业进入了确定性的新时代。

在确定性的新时代,对大多数的房企而言,最重要的就是要丢弃“救市”等不切实际的幻想。

小田注意到,一类房企即使是楼市遭遇了三重打击,他们的抗压能力也远超其他房企。

在行业整体进入“确定性”的时代,他们更主动的拥抱确定性,并对行业前景似乎也更有信心了。

03

估计你已经猜出来了,这类房企就是行业头部的几家房企。

前天,万科发布中期业绩,各项数据全线飘红。

今天,出现在融创中期业绩发布会的孙宏斌表示融创的销售额在稳定增长,利润还在迅速释放。

已占据行业头名的碧桂园也刚刚发布了中期业绩,漂亮的数据惹人羡。

期内,碧桂园实现总收入2020.1亿元,同比增长53.2%;

毛利约548.6亿元,同比增长56.9%;

净利润230.6亿元,同比增长41.3%:

股东应占净利润约为156.4亿元,同比增长20.8%;

股东应占核心净利润约159.8亿元,同比增长23.4%;

录得不含增值税的已售未结收入7352亿元;

权益物业销售现金回款约2659.4亿元,权益销售回款率高达94.3%

... ...

不出意外,这些数据该是今年房企半年报里的巅峰数据。

大海里逆风航行,还是航空母舰更平稳。

为什么会是这样的情况呢?

04

为什么抗日战争的胜利者会是中国,摊开地图就明白了。

中国的战略纵深大,回旋的余地有很多,上海失守了还有南京,南京失守了还有武汉,武汉失守了还有重庆,即使在抗日战争最失利的时期,中国也依然还有广阔的中西部大后方,这就是中国抗战坚持到底并最终胜利的底气。

同样的道理,房企规模大,城市布局的越广阔,在行业调整期的回旋余地也更大。

现阶段的中国房地产市场是不平衡、不充分的,有楼市过剩的城市,也总有楼市需求旺盛的城市。

据碧桂园半年报显示,碧桂园的项目分布在全国大江南北,包括31个省、279个地级市以及1235个县镇。

不仅如此,还走出国门沿着“一带一路”搞海外大开发。

因为各地都有项目布局,就可以随时的动态调整,抵御部分区域的市场波动,缓冲楼市三重打击带来的冲击波。

05

最近,中央对两个地方发布了重大决策。

一个是位于长三角一体化的上海,设立上海自贸试验区临港新片区;一个是位于粤港澳大湾区的深圳,设立中国特色社会主义先行示范区。

两项重大决策利好的不仅仅是两座城市的命运,背后也是长三角一体化和粤港澳大湾区两大国家战略的体现,他们影响甚至决定着中国未来数十年的国运几何。

于房企而言,占据两大国家战略区域,就是占据未来的竞争优势。

很显然,战略纵深广的大房企占有了这一优势。

在粤港澳大湾区,截至2018年底,碧桂园的土地储备超过5000万平方米,土储货值和土储建面均位居Top1,远超其他房企。

在长三角一体化的地区,据克而瑞的数据显示碧桂园土储货值超过了5000亿元,同样领先其他房企。

不知不觉间,碧桂园的土地储备已经比较充裕,并重仓了两大国家战略区域。

今天的土储就是明天的规模。

不难预测,明年的业绩依然值得期待。

06

今年以来,房地产行业的融资环境在收紧,许多房企都被银行等金融机构拉入了黑名单。

与此同时,银行等金融机构还流传着一份白名单,在白名单上的房企享受“VIP绿色通道”,授信高、放款多、打款快、利息还低。

不过,受金融机构宠爱的白名单名额却非常的稀缺。

想上白名单,规模是最大的门槛。

在今年《财富》杂志世界500强企业的排名中,碧桂园位列177位,排名提升176位,成为世界500强榜单中排名提升最多的企业。

很显然,碧桂园作为规模最大的房企更是白名单中的优质客户。

半年报显示,碧桂园期内贷款等融资超3318亿元,可动用现金余额(现金及现金等价物与受限制现金之和)高达2228亿元。

充足的现金足以应对可能发生的风险,保证了碧桂园发展的稳定性。

07

过去,房地产行业被认为是周期性行业,差不多每3年就要经历一波复苏-繁荣-衰退-萧条的往复循环,因而很多房企非常注重穿越行业周期的能力。

不过,真正能够具备穿越行业周期能力的房企事实上并不多,更多的房企还是依靠着政策的松动挺过行业的调整期。

如今,行业打破周期性,进入确定性的新时代,显然要求房企具备的能力更多。

在确定性的新时代,行业的整合会加速,行业的集中度会进一步提升,甚至有可能真正进入寡头竞争的格局。

进入行业新时代,原有穿越行业周期的能力显然已经不够用了。

于是,出现了全周期综合竞争力。

所谓“全周期综合竞争力”,是由杨国强在今年年初的碧桂园年会上首次提出,全周期综合竞争力要求企业追求有质量的发展,科学地去谋划,提升全周期竞争力,精准地投入,实现长期效益和短期效益的有机结合。

或许这就是差距,当你还在拼命冲刺或者救亡图存的时候,规模房企已经在考虑更高阶的事情。

在房地产行业进入“确定性”的新时代,想去追赶,已经不允许了。

杨文勇 本文来源:房产大爆炸 责任编辑:杨文勇_nm09
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