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多项中长期调控措施正酝酿 房地产业将软着陆

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导读:专家分析,一系列长短相济的政策措施将陆续出台,短期内以“限”为主的调控不会放松;中长期看,土地制度改革、特大城市治理、多层次住房供应体系建设等措施将陆续出台,房地产业将实现软着陆。

面对部分一二线城市楼市出现的局部泡沫,部分市场人士产生了可能蕴藏危机的担忧。房地产行业是目前多个部门联手防控风险的重点领域之一。专家分析,一系列长短相济的政策措施将陆续出台,短期内以“限”为主的调控不会放松;中长期看,土地制度改革、特大城市治理、多层次住房供应体系建设等措施将陆续出台,房地产业将实现软着陆。

加杠杆带来风险

中信建投银行业首席分析师杨荣认为,一二线城市的房地产泡沫是头号重点金融风险。与债券市场过度加杠杆、银行表外业务风险、理财业务高杠杆等金融风险相比,目前应优先着力防控房地产泡沫风险。

历史经验显示,房地产泡沫破裂将严重损害实体经济。国际金融市场上的逢“7”魔咒显示了金融风险集中释放对实体经济的负面冲击,如1987年美国股灾、1997年亚洲金融危机、2007年美国次贷危机。

就中国的情况而言,中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为,去年三季度以来,实体经济企稳迹象初显,后续能否持续尚存在不确定性。如果房地产泡沫持续吹大,则不仅仅是金融层面的风险,还可能引发整个国家发展战略层面的风险:实体经济的成本进一步上升,金融体系资金被进一步分流,对经济发展极为不利。房地产价格快速上涨不利于经济结构转型,对制造业、小企业等领域的信贷产生挤出效应。同时,居民部门的杠杆率增长过快将带来很多风险。

尽管目前居民部门的杠杆水平整体不高,但2016年以来杠杆水平的快速上升带来较大隐患。中国人民大学副校长、中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示,从房贷增量来看,当前居民部门债务率快速攀升难以持续。国家金融与发展实验室的数据显示,近两年居民部门加杠杆迅速,仅2016年其杠杆率就上升了近5个百分点。就规模而言,2016年居民部门债务比上一年增加了6万多亿元。

国家金融与发展实验室副主任、国家资产负债表研究中心主任张晓晶指出,居民部门如此迅速加杠杆面临较大风险。尽管以居民部门债务与GDP相比,中国处在相对较低的水平,但考虑到居民部门净财富仅占全社会净财富的40%-50%,远低于发达经济体70%-90%的水平,因此从居民债务占居民净财富的比重来看,居民部门的杠杆率水平非常高。

此外,其他一些隐性的杠杆值得警惕。民生银行首席研究员温彬说,首付贷、假按揭等变相加大了杠杆,可能导致后续出现一些风险。尽管不会触发系统性风险,但仍需警惕风险外溢。

在海通证券首席经济学家姜超看来,本轮房价上涨源于货币增速创新高,但如果未来金融去杠杆持续,银行同业融资增长趋缓,房贷利率上升压缩房贷需求,那么今年以银行总负债为代表的广义货币增速大概率将高位回落,房地产泡沫将难以维系。

警惕风险传导

对于楼市泡沫风险,监管部门早已察觉。4月7日,银监会强调,银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性,分类调控、因城施策,落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫。

一位央行人士对中国证券报记者道出了监管部门的担心:去年某些商业银行的新增贷款中的70%甚至百分之百是个人住房按揭贷款,与商业银行的资金端存在较严重的期限错配,带来巨大的风险隐患。一旦市场流动性紧张或房地产价格下滑,则风险会蔓延至金融系统。

监管部门采取多种措施遏制楼市杠杆率的快速攀升。

央行营管部主任周学东表示,就个人房贷在新增贷款的占比来看,预计今年会下降到30%以内,这相对于去年45%左右的占比来说明显下降。

温彬预计,今年银行将坚决落实关于房地产的宏观调控政策。在总量上,新增按揭贷款在新增贷款中占比要较上年稳步回落至合理区间;在结构上,继续加大对刚性购房需求的信贷支持力度;在区域上,鼓励支持三、四线城市的改善性购房需求。

建设长效调控机制

近期各地针对房地产业的调控密集加码,有关方面对防控楼市泡沫风险工作的重视程度可见一斑。值得注意的是,除了对房价过快上涨城市出手调控外,对于潜在的“炒作点”,政策也早有准备。例如,在中央宣布设立雄安新区的同时,一系列严控炒地炒房的措施为新区“护航”,令投机者无机可乘。

多位专家对中国证券报记者表示,本轮房地产调控与以往最大的不同之处在于政策未雨绸缪,信贷政策、土地政策等集体出手,加强预期管理,房地产市场会实现软着陆。

在瑞穗证券亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光看来,要控制房地产泡沫,限购政策的边际效果越来越弱,应进一步推进供给侧改革、土地改革、户籍改革、税制改革,建设长效调控机制。

目前,一些中长期措施正在酝酿之中。国土资源部部长姜大明近日表示,争取年底前实现全国所有县市的不动产登记,地方市县的不动产统一登记全部接入国家级平台。

分析人士表示,不动产统一登记能为房地产税提供更加充分的依据和基础信息,更加有效地支撑房地产税收改革工作。清华大学国家金融研究院副院长朱宁认为,征收房地产持有环节税收,既有利于抑制房地产领域的投资投机需求,也有利于为地方政府提供稳定可持续的税收来源,从而减弱地方政府“土地财政”的动力。

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