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300亿花样年的失落与追赶

2019-04-01 14:49:44 来源: 第一财经日报 举报
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2018年,花样年全年300亿元销售目标的完成,掩饰不了花样年董事会主席潘军的遗憾。

“2011年时,花样年和融创一起突破100亿元,后来我们稳定在百亿,但融创已经4000亿。”在3月28日的发布会上,潘军如此表示。

往事并不如烟。潘军的记忆略有偏差,2011年时,花样年的销售金额是70亿元,而融创是192亿元,但体量的确相差不大。如今,融创2018年的合约销售金额已达4608.3亿元。

花样年近年发展离不开转型二字。2011年过后,花样年便开启了为期五年(2012-2016年)的第一次业务转型,从重资产的房地产开发商向轻资产转型。

在此期间,花样年销售规模分别为2012年的80.14亿元、2013年101.74亿元、2014年102.14亿元、2015年112.72亿元、2016年122.06亿元,几乎无增长。

那几年,轻资产转型的概念十分流行。潘军在中国房地产业职业经理人中,素来以意识前瞻著称,物业上司第一股彩生活便有潘军主导之功。但楼市经营深受行业政策、金融环境等因素左右,前瞻意识似乎作用不大,花样年踏空了一轮大牛市。

2017年初,花样年启动第二次业务转型,重新重视地产开发业务。纠错的阶段开始。

花样年2018年业绩公告显示,2018年,公司实现合同销售金额301.73亿元,同比增长约50%,突破300亿大关;收入达到139.86亿元,同比增长43%。

花样年的净利润却从2017年的14.1亿元,减少至2018年的11.68亿元。首席财务官张惠明解释,是汇兑损失导致净利润下滑。

人民币汇率走弱,汇兑损失是有外债的公司难以避免之事。一个更客观的指标是,剔除汇兑损益影响,花样年的净利润达19.09亿元,同比增长135.4%。

其早年身体力行的轻资产战略并非没有结果,到2018年,轻资产贡献的收入已近4成。第二次转型后,从2017年的销售200亿元到2018年300亿元,花样年一年上一个台阶,但若以绝对体量计算,花样年已离主流开发商太远。

花样年回归主流的决心不容置疑,2018年3月,花样年2017年度业绩发布会上,潘军表示花样年到2020年,将成为千亿规模房企。

留给花样年的时间不多,目前为止,花样年距离千亿房企尚有700亿元的距离。但对于2019年的销售目标,花样年的制定依然保守。

潘军表示,公司2019年的增长目标是20-30%。按此计算,2019年花样年的销售目标定于390亿元之下。

也是此前的转型教训所致,潘军言语间对政策更为重视。其表示,制定销售目标来自以稳房价稳地价稳预期的为主的政策判断。

其2018年的土地投资额也显得保守,只有68亿元,与此前计划的100亿元尚有不少差距,同样是因2018年下半年的土地市场多宗地流拍所致。据潘军透露,2019年的投资额也仅为100亿元左右。

逆市拿地需要勇气,但保守稳健的话,如何能达到2020年的千亿目标?即便2019年,花样年按计划完成3成增长,但与千亿尚有近600亿元的距离。

除非花样年能保证在2020年实现销售大爆发。

这种可能存在吗?从货值来看,2018年,公司新增土地17幅,权益建筑面积约338万平方米。截至年底,公司的总土地储备达到2091万平米,预计总货值超过三千亿。

另外,花样年目前在大湾区一共拥有39个处于不同发展阶段的城市更新项目,规划建筑面积约900万平方米。其中,在深圳共有24个旧改项目,而当中又有10个项目已经纳入土地储备,规划建筑面积约185万平方米,储备货值约850亿元,预计可在2019到2021年期间陆续开工。

未来两年的货值能支撑花样年实现千亿的目标吗?潘军没有正面回答第一财经的疑问。

潘军,10个旧改项目预计在未来3-5年进入市场,总货值超过800亿,我们在2021年,的目标是到1000亿销售金额,这些旧改项目能对千亿目标产生300-500亿的销售支持。

花样年没有正式宣布其千亿规模达成时间的调整,言语间却悄然把2020年替换成2021年。对目前的花样年而言,2021年的可行性确实更高。

无论如何,花样年对规模冲刺的野心不容质疑,其从人事调整上体现得分外明显。

去年年中,花样年原首席财务官林锦棠辞任,随后张惠明接棒。潘军在业绩会上如此介绍,“惠明是雅居乐地产前财务副总裁,在雅居乐分管投资,非常有经验。我们挖他来,未来我们拿地的方式会产生变化,要多跟优秀公司合作。这样的话才能快起来。我们两条腿走路,一条腿要进入招拍挂市场,速度要加快,第二条腿立足从大湾区做城市更新。“

花样年甚至挖来了柯卡生。这是一个在金融界广为人知的名字,柯卡生曾任职于央行、中国银监会,还担任过中国华融的总裁。柯卡生目前负责花样年的金融资产管理。

如何在财务安全边界内,追求规模的冲刺,尽快回到主流开发商的队伍中,是花样年接下来的重要课题。

卢英杰 本文来源:第一财经日报 责任编辑:卢英杰_hhht08
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