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2018内房股大赢家:华润置地

2019-01-02 14:23:59 来源: 网易房产呼和浩特 举报
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随着2018年最后一个交易日过去,今年的A股终于不会再跌了。

除了金科等几只股票受股权层面变动,涨幅较大外,A股市场的品牌房企自今年1月份触顶后,在股价上均有较大程度下跌,不论经营好坏。

与之相比,在港股市场中,内房股的表现则涨跌互现。其中全年涨幅最高的华润置地(01109.HK),年初至今股价上涨了34.47%,最新报收29.95港元,成为2018内房股大赢家。

2018内房股大赢家:华润置地

2018内房股大赢家:华润置地

早在今年1月份,受益于股价创历史新高,华润置地的总市值首次突破了2000亿,直至年末依然保持住了这种优势,成为为数不多市值2000亿+的内房企。

关注港股的朋友应该还记得,2017年港股气势如虹,内房股表现尤其出彩。房企TOP4中有3家都在2017年涨幅超过100%。不过2018年,很多房企的股价没有保持住高位,在复杂的经济形势和调控高压之下,回吐了前期的部分涨幅。

而华润置地做到了。借此机会,我们复盘一下这家低调央企开发商的2018,为什么港股投资者选择了它?

保住前十

用一位房企老总的话来说,如今的房地产企业不大不行,大却不一定等于强。没有一定的规模前景,一切都会成为空谈。

2016年—2017上半年,那个房企规模爆炸增长的时间段,是华润置地失落的一年半。一度跌出房地产企业TOP10行列,饱受质疑。随后,华润置地进行了系列检讨,调整投资和销售策略。如今,华润置地从聚焦一二线城市,逐步向几大城市群更加深入地布局,战线更广,更纵深。

这样的调整效果兑现得很快,2017年,华润置地销售金额突破1500亿元,按年增长超过40%,成功回到了房地产销售额前十的阵营。

而今年1-11月份的销售排行榜上,华润置地的销售额和权益金额,均前进了一位,全年业绩冲刺2000亿元几乎没有悬念,规模稳定在了房企的第二阵营之中。

可怕的毛利率

从目前的房企规模梯队来看,华润置地与TOP3房企的规模有一定差距,但股市的表现说明了投资者可能并不将规模放在第一位,他们更看重其它指标,比如利润,吸金能力,这更加体现了一家企业的内功。

根据2018年半年报,华润置地扣除投资物业评估增值后的核心净利润为72.8亿元,同比增长了152%。而上半年,华润置地的毛利率超过了48%,创历史新高。根据亿翰智库分析,同期95家重点房企的综合毛利率为32%,华润置地高出行业平均水平16个百分点。

与此同时,上半年华润置地的净利润率高达20.2%,几乎与很多房企毛利润率的水平持平。部分业内人士甚至预测,未来房企的净利润率可能会跌至10%以下,如此看来华润置地的吸金能力很强悍。

一家分析机构将华润置地吸金能力排在了房企第六名,可见华润置地的吸金能力是要高于其规模水平的。

据了解,华润置地内部的激励机制,也是以核心利润为导向,而非规模。这项数字似乎也更符合资本市场的利益。

负债率太低也不好

由于对规模增长的要求,这两年华润置地在拿地上进取了很多,由此而来的是负债率有明显上升。

2018上半年,华润置地拿地金额高达575.4亿元,大幅高于主流房企数据均值。而截至2018年6月30日,华润置地总有息负债比率为46.1%,净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%有较大幅度的上升。

尽管如此,这一数字在行业内仍然处于较低的水平。年中时,时任华润置地副主席唐勇曾经吐槽过:“过去负债比较低,但也未能获得股票市场的积极回应。”

如今看来,过于谨慎,尽管保证了企业的稳健性,却也导致增长缺乏亮点,这并非资本市场所乐见的结果。2018年华润置地继续以负债换规模,适当地寻找规模增长和资产负债健康之间的平衡点,达到了不错的效果。

转型请慎重

谁转型谁死,这话虽然粗暴,但道出了一个事实,房地产再怎么难做,也是比其他行业更有钱途的行业。因而,很多曾经高喊多元化的房企今年都老老实实,聚焦主业。

华润置地此前确立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式,即在继续坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上,积极拓宽购物中心+互联网生态体系建设、物业服务、康养地产、海外地产、长租公寓等多元化创新业务发展模式。

事实证明,这些新业务,前期投入大,回报周期长,短时间内恐怕看不到成绩。而在经历了规模追赶后,今年华润置地在创新业务上的投资额不到5%,显然更加聚焦于原本的主力业务。

除了房地产销售,华润置地在商业板块具有一定领先优势。

截至年中,华润置地在营购物中心有27个,布局全国20个城市,包括16个万象城,11个五彩城万象汇,投资物业资产总金额达到1067亿,占公司总资产的19%。上半年,华润置地实现投资物业租金收入人民币43.7亿元,同比增长22%。

到2020年,华润置地希望租金收入可以达到100亿人民币,并且将商业板块分拆上市。这样具规模的持续现金收入,无疑是招投资者青睐的。

华润置地一直不是那种让你惊艳的房企,但经历了前些年对于战略的深刻检讨、反思,华润置地快速找回自身定位,实现优质全面发展的素质,在这个风刀霜剑的2018显得格外“稳”,也让这家企业成为2018年内房股的大赢家。

不过,随着下半年华润置地执行董事吴向东、首席财务官俞建等核心高管的离开,2019华润置地的发展是否能够延续这种赢家姿态,需要持续关注。

(呼)房预销售证第20181069号

2018内房股大赢家:华润置地

欢迎致电:4008-163-163 转 52143

城市展厅:新城区成吉思汗大街与丁香路交汇处青山水恋南向底商

项目地址:呼和浩特新城区万通路新妇幼东北300米华润置地幸福里

米瑛琪 本文来源:网易房产呼和浩特 责任编辑:李伟剑_hhht04
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