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万科郁亮:房地产行业不可能恢复过去的增长岁月

2018-12-17 10:48:09 来源: 第一财经日报 举报
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深圳东,桔钓沙湾畔,浪骑游艇会,12月14日,万科南方区域媒体交流会于此举办,主题是“历千帆仍热爱”。

开始时,是温庭筠在《望江南》里写,过尽千帆皆不是,斜晖脉脉水悠悠。后来,一个地产大佬在他的个人作品里写,“尚未佩妥剑,转眼便江湖。愿历尽千帆,归来仍少年。”

千帆充满了挫折,今年的地产市场何尝不是“千帆”,但无人愿意肠断白蘋洲。万科当然也是。

南方区域,万科总部所在地,是万科新业务走得最快的区域。按惯例,首先上场的是区域一把手。万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官、深圳公司总经理张纪文,曾提出“八爪鱼战略”,对应万科的8种创新产品,如今它们成为了万科的多元化业务。

今日,张纪文的发言依然与万科多元化业务相关,但他开始谈交互、谈触点——一些房地产业并不熟悉的话题。

但开场还是跟住宅相关。“两三年前,我说过,如果用销售额去衡量一个房企,只有一个字——死,死在那个数字上。以前,行业还在高速发展期,对比只有销售金额这一单一维度,现在不是。以前人们到新城市,想着要安家买房,但现在即使不买房,租房也很舒适,除了家庭,还有生活。”

城市以人为核心,乡村也以人为核心,所有故事发生在人的基础上。定位为城乡建设与生活服务商的万科,不愿再做一家简单的简单的地产公司。

张纪文说,“我们要在城市里跟更多的人发生交互,不仅要做不动产的建造销售,也要做房地产的运营和服务。”

万科甚至设想,以后每个业主都会有一本万科护照,他们在万科所有业务的权益和积分都能累积下来。

张纪文称,万科没有脱离房地产,只是在这个基础上延伸,做多元化服务。参与城市的建设,靠单一的住宅销售是无法成功的。

如直至目前,万科南方区域中,长租公寓业务泊寓已进入10个城市,共281个项目,共24万套,服务租户7万人;教育业务已进入12个城市,共85个项目,可提供8万个学位,学生授课人数达10万人。

“未来的万科,由过往30年积累百万级客户,变为每年与人千万级触点,和场景的亿次交互,将为城乡50%的主流客户提供产品和服务。”

这个属于未来的场景,显然多数人还难以理解,否则不会在万科董事会主席郁亮回答出“不以赚钱亏钱来衡量战略对错”来回答多元化盈利模式问题的半个月后,又被质疑万科是否转型过早,且过于忧患审慎。

郁亮表示,用财务指标来评价多元化业务的成绩,有必要,但不充分“。希望不要因多元化引起概念之争,我们行业会恢复过去的增长岁月吗?不可能。我们围绕战略做的努力,跟现实是有联系的。万科早就说过不做(销售规模)老大。”

据万科披露的销售数据,2018年1~11月份,公司累计实现合同销售面积3599.0万平方米,合同销售金额5439.5亿元。 就前三季度的销售而言,销售增长不足一成。

第一财经问,万科不做老大,但可以接受失去前三的位置?万科能接受规模多少的倒退?

郁亮告诉第一财经,“万科正在跑一场马拉松,跑马拉松不可能每时每刻都是第一名。”至于是否能接受失去前三的位置,能否接受规模的倒退,郁亮狡黠地拒绝回答。

郁亮对第一财经表示,虽然暂时失去第一名的位置,“但万科有一颗冠军的心,我们的目标是白银时代的最终胜利。”

尽管围绕白银时代和未来所作出的种种业务,其中一部分万科甚至连盈利模式都未摸索清楚。譬如被万科称为探索业务的养老地产,譬如全面暂停签约新房源的万村计划。

万科此前对外宣称,万村计划照常进行,并未停止签约新房源。但张纪文如今终于在会上承认这一流言。

“万村计划分4步走。第一步是,未来如何运营,一年前完成了;第二步是铺排规模,完成7-8万间规模,如今也已完成;第三步是需要将这些量进行打磨;第四步,思考用什么方式扩大?现在我们正处于第三阶段,但这不是最近才暂停的,是一年多前就决定了今年9月左右暂停。”

相比谈交互的张纪文,孙嘉的发言更互联网化,他宣称以科技赋能官的身份出席这场交流会,而非万科执行副总裁、首席财务官。

孙嘉以Katerra、WeWork两家国外公司举例,它们应用大数据分析、建立机遇BIM的核心数字化开发平台,来实现低成本高效率的企业管理,提升办公体验。

孙嘉称,科技在改变,也许会彻底颠覆传统的不动产业。“我们的业务越来越复杂,客户越来越广泛和多样,利用科技赋能,既有内部动力也有外部压力。”

万科科技赋能的发展路线图是,2016-2018年实现信息化,主要是打基础为万科业务服务;2019-2021年实现数字化,建立连接促进共享,充分实现数据价值;2022-2024年实现智能化,利用智能应用,构建行业生态平台。

但如何量化抽象的互联网+不是件容易的事,科技赋能每年给万科节省了多少成本,增加多少利润?

孙嘉告诉第一财经,“万科做过模型测算,但现在很难给出IT方面的投入产出比的具体指标,其实平安这些公司投入比万科多得多,他们告诉我这些投入很值得,我也相信。”

万科短期内并不指望科技赚钱,其更远期的目标是在万科40岁时,科技能成为万科的行动力。

但当下,万科要“活下去”,而且活得更好。至于那个一直漂浮在万科上空驱之不散的问题,郁亮说,“大家一说到活下去,就联想到讨饭,理解错了,别人说活下去的时候可能真的活不下去了,但我们这么说只是谨慎。万科不是乞丐。”

李伟剑 本文来源:第一财经日报 责任编辑:李伟剑_hhht04
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