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长租公寓或将在春节前大规模爆仓 租赁市场引发关注

2018-12-10 07:49:45 来源: 中国房地产报 举报
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胡景晖大胆预测说:“到今年春节前,如果再不对长租公寓采取相关措施,中国前10大长租公寓将有一半会陆续爆仓。”

中房报记者 高拯坤 北京报道

今年8月份挑起“租金风波”的胡景晖,最近终于有了新动静。12月3日,胡景晖开了一场“胡景晖和他的朋友们?湘楚朝晖集团开业酒会暨共享歌会”,意味着从我爱我家离职后,计划创业的胡景晖终于在事业上取得了新的进展。21世纪中国不动产副董事长兼总裁卢航、链家研究院院长杨现领,还有曾经的我爱我家同仁悉数到场。据说链家董事长左晖、58同城CEO姚劲波因工作繁忙无法到来,还特意用微信提前给胡景晖发了祝贺。

“我已经了解到一些长租公寓公司的现金流遇到问题,很多长租公寓的股东已被迫承诺追加质押股,但资金迟迟没有到位。”在这次酒会上,胡景晖大胆预测说:“到今年春节前,如果再不对长租公寓采取相关措施,中国前10大长租公寓将有一半会陆续爆仓。”

新公司策划筹备的这4个月,胡景晖似乎显得比以往更加忙碌。对他来说,从我爱我家离职并不意味着离开了地产江湖,反而能够换个角度、更深层次地审视和思考这个行业。舍得之间,过往那些恩怨情仇的心结已慢慢打开,但未曾改变的是有着北大情怀的“胡铁嘴”依旧很犀利。

与左晖的6小时促膝长谈

任何事情都离不开因与果的循环。在胡景晖从我爱我家离职的两周后,他与链家董事长左晖闭门谈了6个小时,额外还递给左晖一份资料,资料是中国房地产经纪同业联盟会员单位对贝壳野蛮扩张的质疑,意见最后汇总到胡景晖手里。

胡景晖称最初大家反对贝壳的声音很强烈,认为贝壳破坏了行业生态,为此他与左晖坐下来促膝长谈。6个小时里他们聊到了中国的房地产经纪行业正在发生的裂变,从去年年底开始,加盟模式越来越成为行业主流。也聊起了贝壳成立的初衷是希望网络平台能够有流量、有房源共享,有一些真房源管理的后台支持,交易之后也有过户、贷款等后端流程。在左晖看来这样经纪人工作效率会更高,劳动强度会降低,客户体验也将提升。

房地产经纪行业经历了这么多年的野蛮生长,确实到了一个行业变革的时间点,这种变革也许来自行业自身革命,也许来自门口外的“野蛮人”(例如阿里巴巴、腾讯、京东对这个行业已经虎视眈眈),自我革命总要比被别人革命更容易接受。“如果贝壳能够成功,将是三方受益(经纪人、客户、店东),但这个事情又动了谁的奶酪呢?其实是动了老板的奶酪。”胡景晖告诉左晖,最终的抗性恐怕是来自大家对这件事情的不理解。而通过这次促膝长谈,胡景晖也开始重新审视链家的所作所为,对左晖也多了一分理解。

“现在挂在贝壳平台的房地产经纪公司就已经有了21000家门店,如果和贝壳合作的21世纪不动产,把旗下约6000家门店也挂靠在贝壳上,到今年年底,左晖今年4月份定下的战略和构想就很有可能实现,即到2018年底贝壳平台达到30000家门店。”胡景晖在这次开业酒会上告诉记者,明年贝壳的扩张战略或将再次调整,江湖传闻是“老带新”,现在贝壳的普遍佣金在8个点左右,老店东每发展一个新店东,佣金就降低一个点。

按照胡景晖的推算,到了明年,贝壳旗下的经纪人恐怕会达到200万元,这一数字几乎是现在国内活跃经纪人的总数。胡景晖也有自己的担忧和思考,贝壳既是运动员,也是裁判员,虽然初衷是好的,但是这种封闭体系可能形成的行业垄断,对消费者、对经纪人、对行业到底是好还是坏需要画一个问号。这个时候可能已经有第二股力量正在聚合了。

长租公寓将陆续爆仓

理性与非理性的结合是胡景晖最真实的一面,他调侃自己是一个“在北京长大的湖南伢子和北京老炮儿的混合体”,同时他也说:“很多事情大家都知道,但是却没有人愿意说出来。然而纸是包不住火的,有些事情如果再进行下去,就会很危险。作为行业内的人站出来发声,也算是推动了行业的发展,还是有很多人能够理解我的。”

在从事房地产行业的18年里,就算他身居高位也没有选择炒房,却反过来不断炮轰整个行业,希望国家出手接管租赁市场。“裁员降薪不一定能够走出这个冬天,包括问题频出的长租公寓,要想真正解决房屋租赁问题,必须让‘国家队’尽快入场。”

对于未来的房地产市场走势,胡景晖认为房地产调控短期不会结束,现在已经到了行业变革的时间窗口。调控的底线其实很简单,就是老百姓能够按时还按揭,没有大量的弃供。房企“活下来”更不是问题,问题是活的能不能像过去那样滋润。到2019年春节前,开发商资金链断崖式危机不会停止,节后可能会有所改观,但恢复周期依旧会很长。

“长租公寓公司通过欺骗或者隐瞒事实的方式用租户的个人信誉进行房租贷,这些资金被用去扩张公司、甚至用于放高利贷,这使得多家长租公寓公司面临崩盘,而且公司越大崩盘几率就越大。”胡景晖分析,临近春节,长租公寓公司一方面要给装修工人结算工资,一方面要将全年的欠账还清。这个时间点又恰逢租赁市场的淡季,春节前租房体量较小,面临这些情况,长租公寓公司现金流就会遇到危机。“前一段时间在市场上疯狂收房的长租公寓公司,现在已经在市场上公开贱卖自己,一些长租公寓公司在四处找钱”。

胡景晖认为,这已经是长租公寓要爆仓的初期征兆:市场上的租客发现退房拿不回租金,房东发现打到平台上的房租提不出钱。“我不具体透露公司的名字,市场上有些公司出现了这种情况。”

他建议,迅速摸排理清国内前20名和各大城市前10名长租公寓运营商运营房屋的数量,租客数量和资金状况;立即叫停“租房贷”,避免形成新的资金沉淀;禁止长租公寓运营商利用资金沉淀扩张规模或挪做他用(比如放高利贷、炒股、炒房);设立资金监管账户,监管已经沉淀的租金和押金;大幅度提高长租公寓运营企业在各城市住建部门或中介行业协会的押金数量和准入门槛;迅速建立各个城市长租公寓运营商动态监管系统,要求长租公寓运营商实时上传收房,出租,资金等情况;加大政府执法部门线下暗访稽查的力度,发现问题,顶格严惩;各地设立举报热线,接受民众举报,发现问题,及时出手解决;各城市紧急储备可用于出租的公租房、廉租房、低价出租房源,用于爆仓后租客的安置。

李伟剑 本文来源:中国房地产报 责任编辑:李伟剑_hhht04
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