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高价豪宅配置缩水 限价"挤"利润背后现减配隐忧

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当高价地入市遇上限价,花大量积蓄买下的“豪宅”,收房时减配、降标和质量缩水成了高发问题。

令业内没想到的是,单价接近10万元/平方米量级的豪宅也会遭遇配置缩水等问题。近日,有业主反映,北京西南二环边由华润操盘的华润昆仑域,外立面由宣传时的红色手工砖降级为仿砖涂料等,存在实际住宅产品与宣传不符等情况。

对此,华润置地相关人士向《证券日报》记者表示,北京昆仑域项目按照合同交房时为9月30日,9月初有业主参观过项目工地,业主参观时所看到的并不是实际交房时标准。对于客户提出的意见和改善建议,公司正积极寻求解决方案,将依照法律规定和合同约定坚决予以执行。

拿地两年半后入市

位于北京西南二环的昆仑域,其所在地块是三年前以总价87亿元成交的“地王”的一部分。2015年1月份,招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的代价成功摘得该地块,溢价率近50%。据彼时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据,招商华润九龙仓平安联合体拿下该地块的楼面价达3.73万元/平方米。

2015年4月份,该地块确定案名为华润昆仑域,由华润负责操盘,称打造满足改善性需求的平层大宅和叠拼产品。此后的一年多时间中,虽然多次传出入市的风声,但却赶上了北京豪宅遭遇限价制约,未能按计划入市,还曾一度传出预售价报出了11万元/平方米上下的消息。彼时,周边二手房价格达10万元/平方米左右。

直至2017年8月份,昆仑域以9.5万元/平方米的代价取得预售证,但对比周边房价,业内仍称其为“白菜价”。当时,能买上昆仑域的一套房,非常难,首期约200套房源入市即售罄。

令业内没想到的是,当三年多时间过去,昆仑域面临交房时,业主却对两件事颇为不满。一件是减配导致的质量缩水,另一件则是商品房与两限房不能隔离的矛盾。在商品房业主看来,商品房平层区域单价是两限房的4倍多,因无隔离措施,业主花重金买下的豪宅变成了大杂院。

对此,有业内人士称,对于无法隔离导致业主的不满,开发商是难以平衡的,因为政策不允许。此外,即使在限价政策下,若开发商所建项目真存在质量缩水问题,要么是房企管控不当,要么是为“挤”利润而找的台阶。毕竟,搁置两年多又赶上限价,开发商支付的资金成本相当高,对利润侵蚀很严重。

减配或成行业隐忧

昆仑域不是个例。限价较为严重时期,有些房企会开会研究“成本优化”方法,但这些方法往往会是有形无形中做品质减法而达成。

张大伟曾表示,优化的第一步是容积率不均衡使用;第二步是能不送的就不送;第三步是装饰减配,初级手段是外檐石材变涂料;第四步是工程减配;第五步则是滞后网签,在收房时增加套内面积多收费等。

另有业内人士向《证券日报》记者表示,房企不是不想做出好房子,但举例来说,若拿地楼面价3.5万元/平方米却限价5.1万元/平方米销售的话,开发商确实无利润可言。为了不赔钱,企业做出了一些减配决策,比如有的项目将原计划800元/平方米的石材最后改成不到100元/平方米的涂料了。

对此,张大伟表示,这两年,如果开发商拿地价格与销售价格差价不大的,这些项目收房时都要谨慎。

事实上,正如有业内操盘手向本报记者表示,限价政策下,开发商通过缩水配置、降低品质等手段“挤”利润空间,是惯常做法,但不排除有些企业是由于管理失控造成上述问题的。不过,随着2015年以来成交的高价地在限价政策下入市的楼盘进入交房期,质量缩水和减配等问题或将集中爆发,届时,行业隐忧将浮出水面。

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