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到底谁在推高房租:资本、中介还是拆违?

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近日,舆论直指长租公寓推高租金,而租金最终将由租客承受,令住房租赁市场炸了锅。

2011年前后,房地产领域中,一个细分行业长租公寓在国内冒出尖尖角,那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式,愿意进入长租公寓的企业和机构少之又少。

2017年年中,政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台,从土地、融资等多方面给予红利。政府的本意是为促进房地产市场平稳健康发展、缓和住房矛盾,提出“租售并举”。

资本看中的是另一面,房地产开发商、中介、银行、更多个人创业者蜂拥而入。且不说房租的具体变化,单是这种氛围下,房东的“惜租”情绪,租客对房租上涨的担忧就无法忽视。买不起房的租客能否在大城市保住一张床已事关民生。

相比住房买卖,租赁市场显然更具福利属性,是“居者有其屋”的压舱石,房价高企,买不起房之后,租得起房是城市居民最后的保障。

好在监管已出手。8月17日,北京市住建委联合多部门约谈自如、蛋壳公寓等住房租赁企业负责人,要求不得利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

18日,我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中指出长租公寓以高于市场的价格争抢房源后,便被迫离职,把关于房租和长租公寓的讨论推向高潮。

19日,胡景晖在北京召开个人沟通会,呼吁政府加强对长租公寓的监管。这也是广大租客的心声。胡景晖在沟通会上表示,北京市住建委约谈很有必要,他建议说:通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,每个月以各种平台进行公布;如果有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质;住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。

房租涨幅几何

胡景晖18日在一场电话会议中炮轰自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%~40%在争抢房源,人为抬高收房价格,推涨房租。话音落下的第二天,他便宣布了离职。

关于房租上涨的隐忧,由来已久。自有租赁关系开始,广大的房东和更广大的租客便站在利益的两面,作为弱势的一方,租客控诉房东单方面毁约、在合约期内涨租、临时逼迁等新闻并不罕见。

但有一天,当一个比个体房东更强大、更专业、有广泛话语权甚至能左右市场定价的租赁机构进场时,这些个体的矛盾和纠纷,便演变成了群体性的对立。

8月初,一名北京业主在网上发帖,声称其出租北京天通苑的三房,心理租金预期是7500元/月,但由于长租公寓运营商自如和蛋壳的争抢,而价高者得,此房源租金被推高至10800元/月。蛋壳和自如均否认此事的真实性,纵然此网帖真假难辨,但市场担忧的情绪不会作伪。

房租反映了一定时期内住房租赁市场的供求关系,在北上广深等人口总量大的一线城市,住房紧张,房租易涨难跌。但如果房租受外力推动,出现不合理的大幅上涨,买不起房的租客最终将租不起房,失去在城市最后一道安身立命的防线。

以北京为例,贝壳研究院数据显示,2018年以来,北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位,6、7月份这一占比明显上升,7月达到了76%,是2017年以来的次高值。而中心城区租赁物业单价较高,从而带动全市平均租金的上涨,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,高于2015年和2017年涨幅,但低于2016年涨幅。

从租金收入比的角度看,2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016年,但仍处于30%以内的合理范围。

华创证券的研究报告显示,2017年北京市平均工资增速为8.4%,但是平均房租涨幅高达29.7%,远超平均工资的增速。

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领试图为北京近期房租的上涨找原因。杨现领表示,过去一段时间,北京加强租赁市场监管,清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房,导致市场上低端租赁房源减少;青年白领从群租不断升级至标准化单间,升级换代过程中带来的结构性上涨。

再者,从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑被清理,导致需求向内城转移,中心城区的高租金水平的成交占比增多。临近5、6月毕业季,住房需求上升也会推动房租上涨。

贝壳研究院与自如均为链家旗下产品,从杨现领的回应中,关于自如在市场上获取房源的做法并无过多着墨,但他认为,相对于个人出租房源与二房东房源,专业化机构的供应量更可预期、更稳定,租金定价也更稳定,波动幅度相对更小。这与胡景晖在电话会议中发表的观点截然相反。

但无论如何,讨论中国住房租赁市场的发展,长租公寓都无法置身事外。如果说,一开始YOU+等少数几家长租公寓的成立,多少有出于情怀,要给在都市中漂泊的年轻人一个家的话,那后期地产开发商和中介等资本的介入显然不在情怀。

今年7月,融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域,截至7月末,国内房企的TOP50中,已有20家开展长租公寓业务,除此之外,还有更多房企甚至主营业务不是房地产开发的企业均已走在路上。

一家总部在深圳、以高科技产业为主导产业的公司相关负责人告诉第一财经,公司正在搭建长租公寓团队,目前从旭辉等房企挖团队,尽管与公司主营业务并无协同效应,但可结合公司文创产业园来进行相关布局。“既然政策鼓励,我们就去做。”

行业人士深知,相比开发业务,长租公寓利润薄、回本周期长、盈利模式尚不清晰,但一腔热情的背后,盈利的担忧被抛诸脑后。

8月19日中午,自如CEO熊林对外发声,表明自如在北京单个城市的市场占有率不过8%,而客户在租房前会比较房东直租、个人二房东转租、中介和品牌公寓四个渠道,言下之意是自如的市场份额还没到能左右市场定价的地步。

而深圳的情况是,该市约1040万套各类型的房源中,其中村民自建房(农民房)占比48%,其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房,最后才是公寓产品。深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例只有10%左右。这个比例如放大到全国,长租公寓并未成为租房主流。

谁是房源战的最大赢家

今年6月,万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造,因担心城中村被改造后房租飞涨,富士康员工发出公开信直指“万科来袭,人心惶惶”。从租客的角度,新的运营商进场拆房、改造,租金最后不涨不合逻辑。

但从万科后期公布的数据看,改造城中村后,租金有轻微上涨,涨幅并不大。例如在坂田新围仔项目中,未改造的单房均价在800元/间/月,一房一卫价格区间在1100~1200元/间/月,两房一卫均价在1250元/间/月,而万科改造后的价格区间为798~1398元(含家具、家电)。而之所以能做到涨幅不大,原因是万科改造后的产品房间面积比未改造前减少,改造后总房数量增加。

万科、金地等开发商进入城中村改造后,在资本烘托的氛围下,城中村房东普遍对租客涨价。即便是自如面对的分散式长租公寓市场,个人房东的心理预期也有所增高。更多资金进场,改变房源整体市场的供需,而供需关系最终改变价格。

拿房成本升高,首先受到影响的是长租公寓运营商本身。

深圳本土的长租公寓品牌商微家公寓在深圳持有运营的房源超过2000间,但从2017年起,公司便决定走临深路线,不再扩大在深圳的规模。创始人李树德曾告诉第一财经,“微家是没有任何背景的民营企业,很难跟大资本竞争。”

但即便是资金实力雄厚的长租公寓运营商,也不能无视节节高升的拿房成本,从产业链的角度出发,成本最终由租客承担,但此过程中,运营商自身也会活得更艰难。

猫宁公寓联合创始人罗立华告诉第一财经,“此前一个较优质的长租公寓项目,3年到3年半左右就能回本,但现在要4年到4年半,也有可能更久。这样的行情,小企业很难支撑下去,但有资金优势的大企业能撑得更久。”

纵然是有资金优势的大企业也不敢轻言盈利,因此在面对外界关于长租公寓推高房租的指责中,运营商不免叫屈。

北京一家公寓运营商对第一财经表示,“我们拿房的成本也很高,加上装修和运营,根本赚不到钱,但行业氛围已经这样,你想拿房只能出比别人更高的价格。”

支撑公寓运营商继续滚雪球的逻辑是融资与规模。有了规模便能吸引融资,即使自身不能盈利没有自我造血能力,但能通过融资外部输血,于是继续扩规模再融资。

罗立华认为,这样一个资本游戏中,最大的赢家是房东,而运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是最终赢家,如果项目无法运营下去,运营商把房源退回房东,而房东自身又不具备运营能力,会造成资源浪费……会产生一系列化学反应,而一个不良行业生态中不会有赢家。”

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