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自建房产项目仅剩5个的粤宏远何以求生存?

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作为碧桂园的“同龄人”,多年后,粤宏远已经远远落在后面。规模增长乏力,布局集中东莞,跨区域发展进展缓慢,规模小导致的盈利能力不足,加上外来房企挤压生存空间等,这些问题成为萦绕在粤宏远头上的乌云。今后,粤宏远将如何走出这场生存发展的迷局?

房地产行业规模领先效应下,有意寻求规模扩张的房企均进行了全国化布局,从而加大了战略纵深布局,缓解政策和市场环境变化对业绩的冲击。就行业发展而言,在东莞这个温室中成长的粤宏远A(000573,SZ,下称粤宏远),其跨区域发展战略却姗姗来迟。

2013年粤宏远才迈出跨区域发展的第一步,结果这也成为之后5年里唯一的一步。跨区域发展较慢,而在东莞本土市场,粤宏远的扩张之路也走得缓慢。2013年在东莞新增土地后,公司便再无新增土地储备。

品牌房企掀起全国化扩张热潮下,东莞作为华南重要城市,各大开发商环伺。2016年开始东莞地王频出,公开招拍挂市场竞争异常激烈。由于资金实力等竞争力不足,本地开发商在土地市场表现心有余而力不足,东莞土地市场成为外来开发商的攻城略地的阵地。

规模增长乏力,布局集中东莞,跨区域发展进展缓慢,规模小导致的盈利能力不足,加上外来房企挤压生存空间等,这些问题成为萦绕在粤宏远头上的乌云。一系列问题待解,头悬达摩克利斯之剑,粤宏远将如何走出这场生存发展的迷局?

在售项目减少 跨区域发展缓慢

2012年,规模增长乏力的粤宏远出现营收同比下滑。彼时,房地产行业已有万科、绿地和保利三家房企跨越千亿元大关,另有中海和万达的销售金额逼近千亿元。意识到自身房地产项目规模较小,项目布局集中在东莞,盈利能力有待提升,销售规模偏小导致总体利润率偏低等问题下,粤宏远提出要改善房地产项目区域分布单一的不利局面,提高整体市场占有率,建立跨地区发展的项目开发平台。

2013年,粤宏远迈出跨区域发展第一步,收购了位于长三角的苏州天骏金融服务产业园有限公司50%股权(股权项下含昆山花桥项目),也就是现在的昆山花桥项目。此次收购为粤宏远跨区域发展的第一步,也是到目前为止5年来的唯一一步。

如今,昆山花桥项目还未入市,未能为粤宏远贡献销售业绩。除去跨区域发展问题,粤宏远在东莞本土的发展也难如人意,自2013年竞得桥头大茶岭地块后,粤宏远在土地市场上颗粒无收。

体现在粤宏远2017年年报中“公司的房地产开发情况”一栏中的项目仅为帝庭山、苏州天骏(昆山花桥项目)、康城假日及御庭山四个项目。其中康城假日与御庭山目前已竣工,在售项目为帝庭山与御庭山两个,两个项目均位于东莞区域。另外还有一个与万科合营的项目万科翡丽山。据了解,翡丽山项目为粤宏远带来丰厚的投资收益,曾一度成为粤宏远利润的重要来源。

同时,粤宏远持有的待开发项目为时代国际,该项目土地面积为8974.82平方米,计容建筑面积2.8万平方米。

随着江南第一城等项目销售完结,粤宏远项目仅剩下帝庭山、昆山花桥项目、康城假日、御庭山以及时代国际5个项目。

外来房企挤压生存空间

对粤宏远而言,内忧还未解决,外患又逼近。2016年和2017年,东莞土地市场迎来多个地王,东莞本土中小开发商在公开市场拿地难度陡增。据瑞城搜数据显示,2016年东莞诞生11宗高价地,主要集中在临深、东部产业园以及城区片区。2017年东莞临深片区、松山湖片区水乡新城诞生8宗高价地块,大部分的高价地被外来房企揽获。

在外来房企的推动下,2016年东莞8宗地楼面地价突破万元大关;2017年东莞平均楼面价为11727元/平方米,是近10年来东莞楼面价最高的一年。

粤宏远曾在2016年年报中提及,东莞因土地供应步伐放缓,加之外来房企强势进驻,东莞市土地市场竞争激烈,地价快速攀升,高溢价地王频现。在与全国性、地区性房企竞争中,本土企业缺乏规模优势,限制了土地储备能力,对企业未来的扩张能力和盈利能力也带来了影响。

粤宏远的自救之路

2014年到2017年的4年时间并无新增土地储备,营业收入较少,粤宏远在本土和对外扩张时均遇难题。在房地产行业强者恒强的格局下,粤宏远将如何自救,找到适合自己的发展道路?

谈及近些年土地市场拿地较少的现象,粤宏远总经理钟振强接受《每日经济新闻》记者采访时直言,加大在土地市场的投资是不太可能的,现在东莞的土地供应越来越少,整体市场竞争越来越大。未来粤宏远将继续立足东莞,在主城区开发越来越饱和的情况下,面向下面的镇区寻找发展机会。

同时钟振强指出,不管是大房企还是中小房企都将面临增量市场规模增长难以为继的局面。粤宏远未来不排除和大房企寻求合作,发挥各自的强项。大开发商在一级市场上去寻求土地难度也在加大,大开发商也会去寻找和本地开发商或者是手里有土地的开发商或者项目公司合作。

记者注意到,粤宏远的业务正在进行多元化布局。近些年粤宏远在减少对房地产业务的依赖,营业成本构成中煤炭及废旧铅蓄电池回收的占比有所增加。

数据显示,2017年粤宏远的营业成本构成中,房地产业投入超4亿元,占总营业成本比重合计达到91.73%,而这一占比在2016年曾达到96.44%。2017年粤宏远房地产售楼业务的营业成本同比大幅度减少50.60%。

营业收入结构中,房地产业出租和售楼业务实现营收5.29亿元,占总营收的93.55%,较2016年同期的97.13%下降3.58个百分点。其中房地产业(售楼)业务同比下降53.35%。

钟振强表示,目前行业内的房地产公司,包括中小地产公司,在政策调控下转型是必然的。粤宏远将转型环保、再生资源和循环经济等产业,目前已迈出第一步,这些产业都是政府大力推的新方向。

业绩长期依赖房地产销售,未来降低房地产销售业绩占比,投身环保新能源产业的粤宏远能否在多元化转型中杀出一条血路,还有待时间的检验。

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