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房企投资意向释放 全国地产投资增速创三年新高

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地产投资出现显著回暖。3月14日,国新办召开1-2月国民经济运行情况新闻发布会。会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇介绍,今年1-2月,全国房地产开发投资1.08万亿元,同比增长9.9%,增速比上年全年加快2.9个百分点。北京商报记者梳理发现,过去三年全国房地产投资全年涨幅分别为1%、6.9%、7%,均低于今年前两月涨幅,且各分月数据也未有超过9.9%。分析认为,去年大量成交土地在年初集中开发建设以及房企急于快速入市销售的心态,是推高房地产投资增速的重要原因。

投资反弹

“经过一段时间政策调控,全国房地产市场、房价整体比较平稳,房地产投资也保持着较为合理的增长”,毛盛勇表示,商品房销售面积在过去大幅增长基础上尽管出现回落,但整体还是维持涨势。”

数据显示,今年1-2月全国商品房销售额同比增长15.3%,涨幅小幅扩大,同期商品房销售面积涨幅则继续收窄。而在库存方面,截止今年2月末,全国商品房待售面积58468万平方米,比上年末减少455万平方米。值得一提的是,各区域房地产销售冷热不均的情况仍然存在。今年前2月,东北地区商品房销售额同比涨35.2%,领涨全国;西部地区商品房销售额增速仅次于东北地区,同比涨30.2%;东部地区在调控政策等影响下,商品房成交面积出现下调。

在中原地产首席分析师张大伟看来,商品房销售额涨幅明显高于销售面积,根源在于房价上行,“虽然调控密集的核心热点城市房价涨幅驱缓,部分城市甚至出现房价轻微下调,但从全国范围看,整体房价依然处于上涨过程中。”

毛盛勇指出,今年前2月房地产投资增速明显加快,是多方原因造成的,首先是受滞后因素影响,去年全国土地成交额增速较快,成交价款出现接近50%的增长,除了一部分项目当年开工外,还有部分项目会延续到今年开工,业内也一直把土地成交情况作为下一季投资的先行指标。“除了地价上涨以外,建筑行业原材料成本、人工成本也在上升,此外,虽然商品房成交面积在去年高位上有所回落,但全国整体商品房价格总体平稳”,毛盛勇表示,一系列因素的支撑,使得全国房地产开发投资还保持较平稳的增长,且比去年同期略有加快。

张大伟则认为,今年开年房地产投资活跃,主要是受到了东部、中部地区投资热潮拉动,数据显示,1-2月东部地区房地产投资上涨11.6%、中部地区上涨13.4%,这类区域过去两年土地市场交易活跃,但受限于调控政策,部分成交地块未能实现大规模开发,随着时间推进,个别地块进入了密集开发期间。

企业集中释放投资意向

除去成本上涨等客观原因,房地产企业开发积极性也是推高投资增速的重要因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示,在当前房地产市场被认为降温的大背景下,开发投资数据有较为明显的反弹,这或和季节因素有关,同时也说明房企依然有较为明显的投资动向。

“从当前各项政策来看,房地产投资收益前景还是比较乐观的,尤其是随着三四线城市库存化解效果显著,为保障基本供应再度补库存,不少地区开工量都很充足”,我爱我家集团品牌中心总监孔丹告诉北京商报记者,一二线热门城市方面,尽管各项调控措施依然严格,但为了缓解供需矛盾也需要大量房源入市,为此北京去年就特意加大土地供地量,这部分土地成交后,急需建设开发,这自然也推高了年初的开发增速。

孔丹直言,从企业的角度考虑,握在手中的土地越早开发越早入市,就能越早实现回款。“利空尽出之后,目前房地产市场整体预期稳定,部分购房者也结束了长期的观望状态,希望出售,这对于房企而言是绝佳的时机”,孔丹表示,一旦项目建设拖到下半年甚至年底,市场需求、银行信贷量就十分有限,因而大部分开发商选择在年初释放建设需求。

与此同时,房企拿地积极性却出现萎缩。数据显示,今年1-2月,全国房地产开发企业土地购置面积2345万平方米,同比下降1.2%,而这也是去年以来该数据首次出现负增长。对此,严跃进分析认为,目前部分房企资金压力抬头、潜在风险加大,因而在拿地方面会采用保守策略,此外为防止出现过高价格地块,部分地区供地节奏也相对保守,“不过整体来看,土地购置面积跌幅不会持续太长时间,后续各地供地依然会加码。”

后市料维持平稳

由于调控政策持续、市场运行平稳,业内普遍认识今年房地产后市将保持平稳。毛盛勇就表示,从下阶段看,按照中央提出来的“房子是用来住的不是用来炒的”基本定位,相关部门将加快推进多主体供给,多渠道保障租购并举政策推进,叠加前期房地产土地成交面积依然保持较快增长,房地产投资预计将平稳增长。“与此同时,一线城市为抑制房价过快上涨,也会有计划推出一批土地供应,考虑到加快推进房地产长效机制建设的大背景,预计未来一段时间整体房地产市场有条件保持平稳较快发展。”

严跃进则指出,考虑到去年下半年楼市出现降温,今年房地产市场可能会出现“前冷后热”状态,“依据前两个月核心数据判断,上半年全国楼市销售数据不会太好,但无需过于悲观,今年下半年销售市场数据可能会反弹。”安居客首席分析师张波则指出,目前三四线城市去库存效果明显,受此推动,房企布局城市下沉的动作也在加速,不少品牌房企已经快速把触角延伸到四五线城市甚至是县城,“今年上半年全国房地产开发投资仍将保持稳中有升的节奏,部分中部城市和三四线城市对投资拉动力度依然会维持高位。”

而在孔丹看来,随着一二线热门城市陆续推进棚户区改造、限价房、共有产权房,平抑房价的效果将加速显现,同时由于土地供应结构调整,未来这些地区新入市房源不会同此前一样一味追求高端化,90平米以下小户型将成为主力,“这样的大背景下,即使年初经历一波开发投资热潮,全年房价走势也不会出现太大波动,而是继续平稳运行。”

还有分析认为,在防患金融风险的前提下,房地产市场仍有不少调控和“压制”,但今年房地产市场走势并不悲观,一季度房地产开发投资就会出现企稳的明朗态势,下半年则会进一步明显好转。

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