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众大佬梳理楼市加减法

2016-01-14 16:37:38 来源: 北京晨报 举报
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加法:投资能力比融资能力更重要

众大佬梳理楼市加减法

2016年行业大猜想

刚过去的两周,众大佬纷纷抢先发表对2016年行业前景的看法。与以往最大的区别是,坐上结构性调整的“大船”后,领袖们开始重新审视房地产行业与自己所带领的公司,不约而同地通过“加减法”给房地产行业把脉。正如几年前万科喊出“城市运营商”的提法一样,人们都明白大佬们的表态是帮行业谏言的良方,也是决定其企业未来的走向的重要信号。

任志强:

加法:取消第三套的限制

减法:个人贷款利息冲抵个税

2015年刚退休、如今还顶着中国房地产业协会副会长头衔的任志强,今年的发言尺度更大。在前日举行的某次峰会上,任志强解读新政指出,去年年底中央工作会议上提出的要再增加十个类似于北京上海这样的超千万人口的大城市,这也说明过去的政策修改了,增加人口就要解决人的城镇化和户籍城镇化的问题。第二个是过去要打击房地产的投资投机,这次中央工作会议的意见是鼓励自然人多买房、希望多买,所以除了个别限购的城市外,所有的城市都在鼓励多买,取消第三套的限制和购买多套的比例。

任志强同时给“去库存”开处方,指出他认为的最有利的条件就是个人贷款利息可以冲抵个税。“1999年到2003年6月期间,上海市运用了这样的方式,迅速地解决了上海库存的问题,会解决一个长期预期,这样让富人和穷人,都可以积极的买房,你要花20%的首付再把每个月的贷款顶成了房租,就等于没有花钱租房子,因为你20%的首付永远拿不回来,而银行贷款有两类,一类是可以确定抵押利息另外一个是同等的,如果按现在的情况来看,大概7000多亿的个人所得税,2亿多人,如果一年卖一千万多套房子,1/10减税,大概增加一千万套房子的交易量,大概可以增加7000亿的财政税收,所以减个税是增加国家的财政税收,让更多人利用这个办法解决住房的问题。”

黄其森:

加法:商业地产仍存新商机

减法:坚决不去三、四线城市

提到此前因高杠杆而备受质疑的泰禾集团,泰禾集团董事长黄其森日前毫不掩饰地表示过去两年还是挺难受的,但今天看来,“我们算了一下,如果前两年(在北京)拿了350亿元的土地,如果今年再去拿,可能要700亿元。”黄其森认为是赚了,“前两年我们在土地市场上动作力度比较大,当时业内担心泰禾是不是太激进了,资金链会不会有问题”,尤其“同行认为泰禾在一线城市拿地价较高,现在看,我们战略布局是最清晰、最坚决的”。

黄其森表示,“泰禾坚定看好一线城市,坚决不去三、四线城市”。值得注意的是,对于当前三、四线城市供应量、库存过高、开发商难以消化存货的市场局面,黄其森直言,“泰禾基本没有在三、四线城市布局,不具备发言权,但我感觉想要去库存,一定要割肉,要降价,不能有靠政府救市的幻想”。在黄其森看来,解决库存问题要靠政府和开发商的共同努力,不要太乐观,因为是多年累积的。

提到从规模化发展向利润导向发展模式转型,黄其森透露,“院子系”的高端住宅产品已经运作成熟,泰禾会持续加码在有潜力的城市继续打造下去。同时,泰禾也会继续加快在商业地产的布局,继2015年12月30日位于福州东二环的泰禾广场开业运营后,还酝酿在全国开业20个至30个类似泰禾广场这样的区域商业综合体项目。在黄其森看来,开发商的核心竞争力是专业团队,如今同时把住宅与商业地产做好的开发商在国内其实还是凤毛麟角,“过去购物中心的设计没跟上形势,但如美国、英国的百货商场至今还有市场,与电商是共生共融。”因此,黄其森判断商业地产还存在新商机。

孙宏斌:

加法:投资能力比融资能力更重要

减法:一线城市不轻易拿高价地

过去一年融创刷足了业内存在感,在京推出两个“中国质造”的顶豪,三度欲并购绿城、佳兆业、雨润,最后到融创董事长孙宏斌总结时:他给出的评语是“融创是在原地踏步,不过成熟了”。上市5年多,融创从2010年的市场销售80个亿,增长到2015年的760个亿,业绩翻了近10倍,跻身全国房企前十。孙宏斌给出的秘诀是:当同行们在二三线城市欢欣雀跃时,我们正冷静占领一线城市的先机;等他们返回,我们就该避开了,投向判断好的二线核心城市。在孙宏斌看来,房地产行业属于高杠杆行业,因此具备投资能力是不可替代的重要素质,而不是融资能力。孙宏斌称,控制风险将成为融创2016年的一个关键词。“控制风险不是说不发展,控制风险你是在北京买地,还是在武汉买地,你是在深圳买地,还是在佛山买地”,他认为。2017年房子会比2015年的房子便宜。

过去一年,北京、上海“逢拍卖必出地王”,地价上升速度突破了市场的想象力,甚至北京五六环的地价已近5万水平线。一线城市的地价高企,对欲维持快周期发展的开发商来说,风险空前。就连孙宏斌也启动了警惕机制:我们一定不能把自己弄进一个坑里,买了一块很贵的地,好几年的地。不跟谁较劲儿,也不给谁证明。“现在开发商的日子很难过,原因就是房子卖不好,贷款再聚到一起的话,所以2016年好一点,2017年会更好。”孙宏斌的悲观中透出些许乐观,“针对市场的措施总有用尽的时候。”而面对一拍地就出地王的土地市场,该何时进出才构成一道难题。“北京、上海、深圳,肯定永远是我们的重点,”孙宏斌首先肯定一线城市的战略地位,但即便是北京,也得遵循他的第一原则:觉得合适就干,不合适就算了,完全是市场的。

刘晓光:

加法:房地产还有很大空间

减法:从粗放向专业化转型

在一年一度的中国地产领袖年会上,前首创董事长刘晓光提出未来的十年中还会出现新时代、新情况下的新的地产。未来房地产的走势一看看国家政策,包括近期出台的金融扶持政策、稳定发展政策等,从大格局能看到国家还是支持这个行业发展的。二是房地产是实业,开发商是房地产的价值供应商,这里都离不开地产,地产业大有可为,还是有前景。

未来十年的房地产行业,跟过去的地产肯定不一样,下一步要专业化、细分化、网络化和科技化,有些房地产可能有很多创新的东西出来。比如英国的地产商正在转向科技的投资商,再比如很多地产商在转向中国城镇化的建设当中,建设美丽乡村。接下来的十年,关键是怎么去做,怎么能够让中国的房地产业在一个健康的状态上发展,这是谁也改变不了的事实。

北京晨报记者 王丽娅

段欣荣 本文来源:北京晨报 责任编辑:null_
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