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住建部或立规加速推行棚改货币化安置

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在棚户区改造货币化安置这条道路上,住建部的决心似乎异常坚定。

在棚户区改造货币化安置这条道路上,住建部的决心似乎异常坚定。作为全国棚户区改造工作业务牵头部门,住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始考虑通过制定“指导意见”等方式,进一步扩大货币化安置在棚户区改造中的比例。

在此之前,沈阳、湖南长沙等地在棚户区改造中尝试大幅度提到货币化安置的比例,其收效得到住建部的肯定,并以鼓励的态度向全国推广。而一旦制订指导意见,提高棚户区改造货币化安置比例的总体精神将进一步得以“刚性”。

货币化安置比例的提高或对商品住房市场产生较大的连带性影响。目前二三线城市高企的商品住房库存可以通过棚改产生的刚性需求而得以削减的机会。而金融和信贷安排,将成为棚改货币化补偿比例能否实质性提高的关键所在。

或将立规

“最近部里面开了一个座谈会,主题是关于棚户区改造工作推进和落实的。在这个会上,提到了要通过完善政策、制定指导意见,提高棚户区改造货币化安置比例。”7月15日清晨,一位地方住房和城乡建设厅的官员告诉《中国经营报》记者。

多位地方住房和城乡建设厅的官员也向记者表示,在这次座谈会上,住建部高级领导,围绕推进和落实城市棚户区改造的主题,做出过上述内容的表态。

2015年初,国务院确定了2015年~2017年城镇棚户区改造的基本工作规划。2015年~2017年间,全国将完成总计1800万套的城镇棚户区改造工作。因此,涉及到棚改居民的安置方式,就成为城市棚户区改造工作过程中的重要环节。

通常情况下,棚户区改造安置有“补砖头”和“补人头”两种安置方式。这两种称谓是住房和城乡建设系统内部的工作术语。前者意指通过住房实物对拆迁户进行安置;后者意指通过货币化的方式,对拆迁户家庭直接进行补偿,由拆迁户家庭在持有货币补偿的情况下,进入住房消费市场,通过购置住房解决安置问题。

“部里面希望提高比例的,是‘补人头’的方式,这个精神早先陈政高部长也开会传达过。”前述地方住房和城乡建设厅的官员告诉记者。2015年4月由住建部牵头在南宁、长春召开的全国棚改片区工作会上,住建部部长陈政高明确强调,要加大棚改货币化安置力度,提高货币化安置比例。

7月7日,住建部在山东省济南市召开公租房分配入住现场会和棚改工作座谈会。在此次会议上,住建部副部长王宁强调,要制订指导意见,完善政策措施,加快推进棚改货币化安置工作,缩短安置周期,节省过渡费用。

地方“承压”

“货币化”补偿并非新鲜事物。在此之前的保障性住房、城市廉租住房中,都曾提出过通过向应保人群发放货币化的住房补贴方式实现“应保尽保”。但是,货币化补偿的方式,并没有太多地方政府选用。在城市棚户区改造全面启动后,实物安置也是主要安置方式。

“其实主要的原因还是钱的问题。地方政府拥有土地资源,这些土地通过拍卖配建等方式,由开发企业代建,再交由政府统一面向棚户区改造人群进行分配安置。这个过程当中,地方政府通过将部分地块出让给开发企业进行商业开发补偿其代建费用,这其中,地方政府实际上没有进行大规模的资金投入。”前述地方住房和城乡建设厅官员向本报记者表示。

目前,部分地方政府已经开始提高城市棚户区改造过程中货币化安置补偿的比例。这些省份包括陕西、四川、湖南等。陕西的货币安置补偿户,已从最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例,已从2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%。

而在这些棚户区改造货币化补偿安置比例较高的地区,均有金融创新或者信贷的支持。

化解存量

“不是为了化解商品住房的存量而提出了加大货币化补偿安置比例,而是说,提高货币化补偿安置比例,客观上会起到加速存量住房去化力度的作用。谁是因,谁是果,应该是这样一个关系。”一位接近住建部的权威人士向记者表示。

据了解,在辽宁省,政府与棚改居民签订补偿协议,通过市场筹集安置房源,政府组织团购,开发企业让利,棚改居民自主购买。一方面解决了棚改周转其棚改户的居住问题,另一方面,也为所在地住房消费市场注入了一定量的需求。

目前,全国房地产存量巨大,存量消化的问题也是住房消费市场稳定的基础性问题之一。

库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值,一年左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则供不应求。而目前,24个重点监测城市中,14个城市库存周期超过18个月,其中,烟台高达43.4个月,沈阳高达39.8个月,青岛25.4个月,徐州、中山分别为24.2个月,无锡也超过24个月。

“如果在这些城市搞棚改,还要采用传统的方式,进行实物安置,无疑是进一步加大了整个库存的总量,也增加了去化库存的难度。因此,通过货币化补偿安置的方式,实际上是创造出了一部分刚性需求,通过其住房消费的行为,帮助库存总量的去化,从而达到稳定住房消费的目的。”前述权威人士称。

在7月7日的会议上,住建部副部长王宁表示,要加快棚改贷款资金的使用,做好棚改项目台账管理工作,加强项目监督和后续管理,确保完成今年《政府工作报告》中提出的棚改和公租房目标任务,使群众尽快住上新房,享有更好的居住环境和物业服务,满足群众多样化居住需求。

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